Vermietete Immobilie verkaufen
Eine vermietete Immobilie wird nicht wie ein freies Eigenheim bewertet, sondern über ihren Ertrag. Käufer sind Kapitalanleger, die auf Mietrendite, Kaufpreisfaktor und Mietvertragsqualität schauen — nicht auf die Küche. Der Mieter bleibt beim Verkauf geschützt: Kauf bricht nicht Miete. Wer das richtig einpreist und die Unterlagen sauber aufbereitet, verkauft schneller und teurer.
Ihre Herausforderungen
So gehen Sie vor
Ertragswert und Faktor bestimmen
Wir ermitteln die Jahresnettokaltmiete, den ortsüblich erzielten Kaufpreisfaktor und daraus eine realistische Preisspanne für das vermietete Objekt.
Mietunterlagen aufbereiten
Mietverträge, Nachträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweise: Vollständige Unterlagen sind bei Kapitalanlegern der häufigste Preistreiber — und ihr Fehlen der häufigste Abschlag.
Passende Käufer ansprechen
Über das Partnernetzwerk erreichen wir Kapitalanleger mit konkretem Suchprofil, statt Eigennutzer, die ein vermietetes Objekt ohnehin nicht kaufen können.
Sauber übergeben
Mietverhältnis, Kaution und Nebenkostenvorauszahlungen gehen mit dem Eigentum über. Wir achten darauf, dass Übergabe und Stichtagsabrechnung im Kaufvertrag klar geregelt sind.
Häufige Fragen
Muss ich dem Mieter vor dem Verkauf kündigen?+
Nein — und meist wäre es auch gar nicht zulässig. Beim Verkauf tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Eine Eigenbedarfskündigung kann erst der neue Eigentümer aussprechen, und nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen; nach Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB).
Verkaufe ich vermietet oder leer zum besseren Preis?+
Ein leerstehendes Objekt bringt Eigennutzern meist mehr, ein vermietetes ist für Kapitalanleger attraktiver und ab dem ersten Tag ertragswirksam. Welcher Weg netto mehr bringt, hängt von Lage, Mietniveau und Umwandlungsmöglichkeit ab — die Differenz ist rechenbar, und genau das leistet die Bewertung.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?+
Nur in einem bestimmten Fall: Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Beim Verkauf eines bereits vor der Vermietung geteilten oder nie umgewandelten Objekts besteht es nicht.
Welcher Kaufpreisfaktor ist realistisch?+
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete und schwankt stark nach Lage — in gefragten Großstädten deutlich höher als im ländlichen Raum. Maßgeblich sind die tatsächlich erzielten Faktoren vergleichbarer Objekte vor Ort; unsere Bewertung ordnet Ihr Objekt darin ein.
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