Spekulationssteuer-Rechner
Berechnen Sie die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf nach § 23 EStG — inklusive 10-Jahres-Frist, Eigennutzung und AfA-Zurechnung. Sofort, kostenlos und ohne Anmeldung.
Noch 4 Jahre bis zum Ablauf der Spekulationsfrist. Wer so lange wartet, spart bei gleichem Gewinn 44.310 € Steuern.
Richtwert ohne Gewähr. Berechnet nach § 23 EStG (Stand 2025), Freigrenze 1.000 €, inkl. Solidaritätszuschlag. Der persönliche Steuersatz ist eine Annahme — maßgeblich ist Ihre tatsächliche Veranlagung. Diese Berechnung ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind der Einzelfall und der jeweilige Bescheid. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder Notar.
Der erzielbare Verkaufspreis entscheidet über Gewinn und Steuer. Wir ermitteln den realistischen Marktwert kostenlos und unverbindlich.
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Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn für Privatpersonen komplett steuerfrei.
Wie umgehe ich die Spekulationssteuer legal?
Zwei Wege: die Zehnjahresfrist abwarten, oder die Eigennutzung nutzen. Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, verkauft steuerfrei — das können faktisch schon gut zwei Jahre sein, weil angebrochene Kalenderjahre zählen.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) minus Verkaufskosten. Wichtig: Bereits geltend gemachte AfA wird wieder hinzugerechnet und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn — das übersehen viele Vermieter.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen eigenen Steuersatz — der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei Spitzenverdienern sind das bis zu 45 %. Die Freigrenze liegt bei 1.000 €: Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
