Schenkungsteuer-Rechner Immobilie
Berechnen Sie die Schenkungsteuer bei der Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten — mit Freibetrag und Steuerklasse nach ErbStG. Sofort, kostenlos und ohne Anmeldung.
Tipp: Der Freibetrag von 400.000 € lebt alle 10 Jahre neu auf. Gestaffelt übertragen lässt sich die Steuer oft vollständig vermeiden.
Richtwert ohne Gewähr. Berechnet nach ErbStG (Stand 2025) mit persönlichem Freibetrag. Sachliche Befreiungen wie das selbstgenutzte Familienheim sind nicht eingerechnet. Diese Berechnung ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind der Einzelfall und der jeweilige Bescheid. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder Notar.
Der Steuerwert des Finanzamts liegt oft über dem Marktwert. Wir ermitteln den realistischen Verkehrswert kostenlos — die Basis, um zu hoch angesetzte Werte zu widerlegen.
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Wie oft kann ich den Freibetrag nutzen?
Alle zehn Jahre neu. Wer einem Kind alle zehn Jahre 400.000 € überträgt, kann so über zwei Jahrzehnte 1,2 Mio. € steuerfrei weitergeben. Die Frist läuft ab dem Tag der jeweiligen Schenkung — frühzeitig anfangen ist deshalb der wirksamste Hebel.
Welche Freibeträge gelten bei der Schenkung?
Dieselben wie im Erbfall: Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €, alle übrigen 20.000 €. Achtung: Eltern und Großeltern fallen bei einer Schenkung in Steuerklasse II (nur 20.000 € Freibetrag), im Erbfall dagegen in Klasse I mit 100.000 €.
Kann ich eine Immobilie verschenken und trotzdem darin wohnen?
Ja — über einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht. Der Kapitalwert dieses Vorbehalts mindert den steuerpflichtigen Erwerb teils erheblich, weil der Beschenkte die Immobilie zunächst nicht nutzen kann. Das ist der klassische Weg, um den steuerlichen Wert einer Schenkung zu senken.
Muss eine Schenkung dem Finanzamt gemeldet werden?
Ja. Schenkungen sind binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Bei Immobilien meldet ohnehin der Notar die Übertragung. Auch steuerfreie Schenkungen sollten angezeigt werden, damit der Fristlauf der Zehnjahresregel dokumentiert ist.