Was ist der Bodenrichtwert – Definition, Rechtsgrundlage und wer ihn festlegt
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert für Grundstücke in einer bestimmten Lage – angegeben in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Er beschreibt, was ein unbebautes oder als unbebaut gedachtes Grundstück in einer definierten Zone unter normalen Marktbedingungen wert ist. Entscheidend: Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf das nackte Land. Gebäude, Bepflanzung oder sonstige bauliche Anlagen bleiben außen vor – sie fließen in das Sachwert- oder Ertragswertverfahren ein, nicht in den Bodenwert.
Rechtsgrundlage: BauGB und ImmoWertV
Die Pflicht zur Ermittlung von Bodenrichtwerten ergibt sich aus § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Danach sind die zuständigen Gutachterausschüsse gesetzlich verpflichtet, flächendeckende Bodenrichtwerte zu ermitteln und zu veröffentlichen. Wie die Werte methodisch zu berechnen sind, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie schreibt vor, dass der Bodenrichtwert dem Wert entsprechen soll, der sich für ein Grundstück mit den wertbestimmenden Merkmalen der Zone – insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung – ergeben würde.
Wer legt den Bodenrichtwert fest?
Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, kurz GAG. Diese behördlichen Gremien existieren in jedem Bundesland und sind bei den Kommunen oder Kreisen angesiedelt. Ihre Mitglieder – ehrenamtliche Sachverständige aus Immobilienwirtschaft, Vermessung und Bauwesen – sind gesetzlich unabhängig und an keine Weisung des jeweiligen Trägers gebunden.
Die Grundlage ihrer Arbeit ist die sogenannte Kaufpreissammlung: Jeder in Deutschland beurkundete Grundstückskauf muss dem zuständigen Gutachterausschuss gemeldet werden. Aus Hunderten oder Tausenden solcher realer Transaktionen destillieren die Ausschüsse dann den Bodenrichtwert für eine Zone – nicht aus theoretischen Modellen, sondern aus dem, was tatsächlich bezahlt wurde.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
In den meisten Bundesländern werden die Werte alle zwei Jahre neu festgesetzt, jeweils zum 1. Januar eines geraden Jahres – also zuletzt zum 1. Januar 2026. Einzelne Länder, etwa Bayern und Nordrhein-Westfalen, haben auf einen jährlichen Rhythmus umgestellt, um Marktbewegungen schneller abzubilden. Das ist gerade in einem Umfeld mit schwankenden Zinsen und sich verschiebenden Preisen relevant: Ein Bodenrichtwert, der auf Transaktionen aus 2023 basiert, spiegelt das Marktumfeld von 2026 nur eingeschränkt wider.
Bodenrichtwertzone: Was eine Zone bedeutet
Der Bodenrichtwert gilt nie für ein einzelnes Grundstück, sondern immer für eine Bodenrichtwertzone – ein geografisch abgegrenztes Gebiet, in dem die Grundstücke vergleichbare Eigenschaften teilen: gleiche Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet), ähnliches Maß der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl) und vergleichbare Erschließung.
- Beispiel Großstadt: Eine Zone in der Münchner Innenstadt mit mehrgeschossiger Wohnbebauung kann Bodenrichtwerte von mehreren Tausend Euro je Quadratmeter erreichen.
- Beispiel ländlicher Raum: Eine Wohnbauzone in einer strukturschwachen Gemeinde in Sachsen oder Mecklenburg-Vorpommern kann im einstelligen oder niedrigen zweistelligen Euro-Bereich liegen.
- Beispiel Gewerbe: Gewerbegebiete am Stadtrand werden in eigenen Zonen ausgewiesen und sind nicht mit angrenzenden Wohnzonen vergleichbar.
Dieses Zonenprinzip ist der erste Grund, warum der Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück nur ein Ausgangswert ist – kein Kaufpreis. Wie groß die Abweichung in der Praxis ausfallen kann und welche Faktoren dafür verantwortlich sind, zeigen die folgenden Abschnitte.
BORIS-Karten nutzen: Wo Sie die aktuellen Bodenrichtwerte 2026 finden
Bodenrichtwerte sind keine Geheimnisse – sie sind öffentlich zugänglich und werden in Deutschland von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Bundesländer festgelegt und veröffentlicht. Das Kürzel BORIS steht für Bodenrichtwert-Informationssystem. Dahinter verbergen sich digitale Kartenportale, in denen Sie aktuelle Bodenrichtwerte für nahezu jedes Grundstück in Deutschland abrufen können – kostenlos und ohne Anmeldung.
Ein System, sechzehn Portale
Weil Bodenrichtwerte in Deutschland Ländersache sind, betreibt jedes Bundesland ein eigenes BORIS-Portal. Die Daten werden von den örtlichen Gutachterausschüssen erhoben und in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert – in Ballungsräumen mit starker Preisdynamik teils jährlich. Für 2026 liegen in vielen Bundesländern bereits aktualisierte Richtwerte vor, die den Marktstand Ende 2025 widerspiegeln. In Regionen, in denen der nächste Stichtag noch aussteht, arbeiten die Portale mit den zuletzt festgesetzten Werten.
- Nordrhein-Westfalen: BORISplus.NRW – eines der benutzerfreundlichsten Portale mit Kartenansicht, Adresssuche und direkter Flurstücksnavigation.
- Baden-Württemberg: BORIS-BW zeigt Bodenrichtwerte je Zone, inklusive Zeitreihen zur Wertentwicklung der letzten Jahre – nützlich, um Preistrends in Stuttgart, Freiburg oder Heidelberg einzuordnen.
- Bayern: Das Bayerische Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung stellt die Daten im BORIS-Bayern-Portal bereit – mit Suchfunktion nach Adresse und Gemarkung.
- Alle weiteren Bundesländer – von Sachsen über Niedersachsen bis Hamburg – betreiben eigene Portale. Eine Suche nach „BORIS [Bundeslandname]" führt direkt zur richtigen Anlaufstelle.
Ergänzend dazu bündelt das Bodenrichtwertportal Deutschland des Bundesamts für Kartographie und Geodäsie (BKG) die Länderdaten in einer gemeinsamen Oberfläche. Es eignet sich besonders für überregionale Vergleiche: Wer prüfen möchte, wie sich Bodenpreise zwischen einer Lage in Erfurt, Dortmund und München unterscheiden, erhält dort einen schnellen Überblick ohne Portalwechsel.
So navigieren Sie auf einer BORIS-Karte
Das Grundprinzip ist in allen Bundesländern ähnlich. Sie geben eine Adresse oder eine Gemarkung ein, und die Karte springt auf das gesuchte Grundstück. Die farbig eingefärbten Flächen zeigen Bewertungszonen – innerhalb einer Zone gilt ein einheitlicher Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter. Wichtig: Zonen können sehr großflächig sein und ein ganzes Wohngebiet mit Dutzenden unterschiedlicher Lagen umfassen.
Achten Sie beim Ablesen auf drei Dinge:
- Stichtag prüfen: Nicht jedes Portal zeigt bereits den Stichtag 1. Januar 2026. Manche Bundesländer veröffentlichen die neuen Werte erst im Laufe des Jahres – der angezeigte Wert kann also noch aus 2024 stammen.
- Nutzungsart kontrollieren: Wohnbauland, gewerbliches Bauland und landwirtschaftliche Flächen haben getrennte Richtwerte. Stellen Sie sicher, dass die angezeigte Kategorie zur gesuchten Nutzungsart passt.
- Geschossflächenzahl (GFZ) beachten: Viele Portale binden den Richtwert an eine Norm-GFZ. Ein Wert, der für GFZ 0,4 gilt, lässt sich nicht ohne Weiteres mit einem Grundstück vergleichen, das eine GFZ von 1,2 erlaubt – der bebaubare Anteil ist ein wesentlicher Wertfaktor.
Den so gefundenen Bodenrichtwert können Sie direkt als Ausgangspunkt für eine erste Grundstücksbewertung nutzen. Der kostenlose Immobilienbewertungs-Rechner auf inno-immobilien.de hilft Ihnen dabei, aus dem Zonenwert und den individuellen Merkmalen Ihres Grundstücks eine realistischere Einschätzung des Verkehrswerts abzuleiten – bevor Sie einen Gutachter beauftragen oder in Kaufverhandlungen einsteigen.
Zonenwert vs. reales Grundstück: Warum der BORIS-Wert selten 1:1 passt
Der Bodenrichtwert, den Sie in den BORIS-Karten ablesen, ist ein statistischer Durchschnittswert – kein Preis für Ihr konkretes Grundstück. Er beschreibt ein sogenanntes Richtwertgrundstück: ein fiktives „Normalgrundstück" innerhalb der Bodenrichtwertzone mit festgelegten Eigenschaften wie Fläche, Bebaubarkeit, Erschließungsstand und Zuschnitt. Weicht Ihre Parzelle in einem dieser Merkmale vom Richtwertgrundstück ab, verändert sich der Wert – oft erheblich.
Was das Richtwertgrundstück annimmt
Jede Bodenrichtwertzone basiert auf einem bestimmten Grundstückstyp, der in der Karte oder den Erläuterungen ausgewiesen ist. Typische Annahmen sind:
- Grundstücksgröße: etwa 500 m² für ein Einfamilienhausgrundstück in einer typischen Wohnzone
- Geschossflächenzahl (GFZ) oder Grundflächenzahl (GRZ): legt fest, wie viel Nutzfläche oder Grundfläche bebaut werden darf
- Bauweise: Einzel-, Doppel- oder Reihenhausbebauung gemäß Bebauungsplan
- Erschließungsstand: vollständig erschlossen – Strom, Wasser, Abwasser und Straßenanschluss vorhanden
Sobald Ihr Grundstück in auch nur einem dieser Punkte vom Richtwertgrundstück abweicht, ist der abgelesene Zonenwert nur ein Ausgangspunkt, kein Endpreis.
Typische Abweichungen in der Praxis
Ein konkretes Beispiel: In einem Münchner Wohngebiet weist die BORIS-Karte 1.800 €/m² für ein 500-m²-Referenzgrundstück aus. Ihr Grundstück liegt in derselben Zone, ist aber 1.200 m² groß. Übergroße Grundstücke werden am Markt regelmäßig mit einem Mengenabschlag bewertet – ein Käufer kann die Mehrfläche nicht beliebig bebauen, der Bebauungsplan setzt die Grenze. Der tatsächliche Wert je Quadratmeter liegt dann häufig spürbar unter dem Bodenrichtwert.
Oder umgekehrt: Ein Eckgrundstück an einer belebten Straße in Hamburg hat mehr Sichtbarkeit und eine längere nutzbare Fassadenlinie – für gewerbliche Nutzung kann das einen Aufschlag rechtfertigen, den der Zonendurchschnitt nicht abbildet.
Weitere häufige Abweichungen, die den Wert verschieben:
- Unregelmäßiger Zuschnitt: Dreiecksgrundstücke oder stark verschmälerte Parzellen sind schwerer bebaubar – der nutzbare Bauplatz schrumpft überproportional.
- Hanglage oder Geländesprung: Starkes Gefälle verursacht Mehrkosten bei Fundament und Abgrabungen; der Bodenwert mindert sich entsprechend.
- Eingeschränkte Erschließung: Fehlt ein direkter Straßenanschluss oder müssen Versorgungsleitungen aufwendig verlegt werden, sind Abzüge vom Bodenrichtwert sachgerecht.
- Abweichende Bebaubarkeit innerhalb der Zone: Gelegentlich erlaubt der Bebauungsplan für einen Teilbereich einer Zone Mehrfamilienhäuser, während angrenzende Parzellen nur mit Einzelhäusern bebaut werden dürfen. Beide Grundstücke liegen in derselben BORIS-Zone, haben aber unterschiedliche Werte.
Gleiche Zone, unterschiedliche Werte – ein Rechenbeispiel
Zwei Nachbargrundstücke in Köln, beide in derselben BORIS-Zone mit einem Bodenrichtwert von 450 €/m²:
- Grundstück A: 600 m², rechteckig, voll erschlossen, GRZ 0,4 – Wert nahe am Bodenrichtwert, rechnerisch rund 270.000 €
- Grundstück B: 600 m², trapezförmig, nur teilerschlossen, GRZ 0,3 – realistischer Verkehrswert 10 bis 20 Prozent darunter
Auf dem Papier sind beide Grundstücke gleich groß und liegen im selben Zonenwert-Bereich. Im Markt unterscheiden sie sich um mehr als 50.000 Euro.
Der Bodenrichtwert gibt den Korridor an, in dem der Gutachterausschuss die meisten Transaktionen der Zone beobachtet hat. Ob Ihr Grundstück an der oberen oder unteren Grenze dieses Korridors liegt – oder ihn verlässt –, entscheidet nicht die Zone, sondern die konkrete Parzelle. Der Zonenwert ist damit weniger ein Preis als eine fundierte Ausgangsgröße: unverzichtbar für eine erste Einschätzung, aber erst durch die Besonderheiten des Objekts zum belastbaren Wert.
Zu- und Abschläge erkennen: Wann Ihr Grundstück mehr oder weniger wert ist
Der Bodenrichtwert ist ein Zonenwert – er beschreibt den Durchschnitt einer Lagegemeinschaft, nicht Ihr konkretes Grundstück. In der gutachterlichen Praxis weicht der individuelle Bodenwert regelmäßig um 20 bis 40 Prozent nach oben oder unten ab. Die ImmoWertV 2022 listet die maßgeblichen wertbeeinflussenden Merkmale, die ein Gutachter beim Bodenrichtwertvergleich berücksichtigt. Wer diese Faktoren kennt, versteht, warum zwei Grundstücke in derselben BORIS-Zone völlig unterschiedliche Kaufpreise erzielen können.
Faktoren, die den Wert erhöhen (Zuschläge)
- Grundstückszuschnitt: Ein rechteckiges, ebenes Grundstück lässt sich effizienter bebauen als ein spitz zulaufendes Hanggrundstück gleicher Fläche. Regelmäßige Form bedeutet weniger Planungsaufwand und mehr nutzbare Grundfläche – und damit einen messbaren Wertaufschlag.
- Bebaubarkeit: Ein Grundstück, das nach dem geltenden Bebauungsplan zwei Vollgeschosse erlaubt, ist mehr wert als eines, das nur eingeschossig bebaut werden darf – selbst wenn beide in derselben BORIS-Zone liegen. Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmen unmittelbar das Entwicklungspotenzial.
- Erschließung: Vollständig erschlossene Grundstücke (Wasser, Strom, Abwasser, Straßenanbindung) sind gegenüber teilerschlossenen Flächen wertvoller. Fehlt der Kanalanschluss, müssen Erschließungskosten vom ermittelten Bodenwert abgezogen werden.
- Infrastruktur und Mikrolage: Ein Grundstück an einer ruhigen Nebenstraße in einer gemischten Zone kann deutlich über dem Zonendurchschnitt liegen, wenn Einkauf, ÖPNV und Schulen fußläufig erreichbar sind – etwa in einem gefragten Hamburger oder Münchner Wohnviertel.
Faktoren, die den Wert mindern (Abschläge)
- Altlasten und Kontaminationen: Bereits der Verdacht auf Altlasten – z. B. durch frühere Gewerbenutzung oder Auffüllungen – reduziert den Wert erheblich und löst Sanierungspflichten nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz aus. Gutachter setzen hier individuelle Abschläge an, die je nach Schadensbild erheblich sein können.
- Beschränkungen und Dienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte oder Einträge im Baulastenverzeichnis schränken die freie Bebauung ein und schlagen sich direkt im Wert nieder. Diese Informationen finden sich im Grundbuch und im kommunalen Baulastenverzeichnis.
- Ungünstiger Zuschnitt: Sehr schmale Grundstücke (unter 10 m Frontbreite), stark verwinkelte Flächen oder Grundstücke, die von mehreren Seiten eingeengt sind, werden von Käufern gemieden – entsprechend sinken die erzielbaren Preise gegenüber dem Zonendurchschnitt.
- Hanglage und Bodenbeschaffenheit: Steile Lagen erfordern aufwändige Fundamente oder Stützmauern. Moorige oder setzungsempfindliche Böden treiben die Baukosten deutlich in die Höhe; beides drückt den individuellen Bodenwert unter den Zonenwert.
- Lärmbelastung: Ein Grundstück direkt an einer stark befahrenen Bundesstraße oder unter einer Flugroute liegt formal in derselben Zone wie ein ruhiges Nachbargrundstück, erzielt aber spürbar niedrigere Preise. Lärmkartierungen der Kommunen geben hierüber Auskunft.
Praxis-Beispiel: Wenn der Abschlag 34.000 Euro ausmacht
Angenommen, der BORIS-Bodenrichtwert für eine Wohnlage in Hannover-Bothfeld liegt bei 380 €/m². Ein Grundstück mit 600 m² wäre auf dieser Basis 228.000 € wert. Ist es jedoch nur 8 m breit und durch ein Wegerecht belastet, könnte ein Gutachter für den ungünstigen Zuschnitt einen Abschlag von 10 % und für das Wegerecht weitere 5 % ansetzen. Der individuelle Bodenwert läge damit bei rund 323 €/m² – also etwa 34.200 € unter dem rechnerischen Zonenwert. Derselbe Rechenweg funktioniert auch umgekehrt: Ein besonders gut erschlossenes Eckgrundstück mit südlicher Ausrichtung und erlaubtem Staffelgeschoss kann denselben Zonenwert deutlich übersteigen.
Genau solche Abweichungen sind der Grund, warum Gutachterausschüsse in ihren Veröffentlichungen Umrechnungskoeffizienten bereitstellen, mit denen systematische Unterschiede zwischen Zone und Einzelgrundstück rechnerisch erfasst werden. Für eine erste datengestützte Einschätzung empfiehlt sich der kostenlose Immobilienbewertungs-Rechner von Inno Immobilien: Er bezieht aktuelle Vergleichsdaten ein und zeigt Ihnen, wo Ihr Grundstück im Marktumfeld 2026 steht – als solide Grundlage, bevor ein förmliches Gutachten in Auftrag gegeben wird.
Bodenrichtwert in der Praxis: Grundsteuer 2025, Schenkung und Kaufentscheidung
Der Bodenrichtwert ist keine rein akademische Zahl – er wirkt sich direkt auf drei ganz unterschiedliche Lebenssituationen aus: die jährliche Grundsteuerzahlung, die steuerliche Bewertung bei Schenkung und Erbschaft sowie die persönliche Kaufentscheidung. Wer die jeweilige Logik kennt, kann gezielt handeln – oder eine fehlerhafte Berechnung rechtzeitig anfechten.
Grundsteuer 2025: der Bodenrichtwert als Rechengrundlage
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer, zu der das Bundesverfassungsgericht 2018 verpflichtet hatte. In den Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen – darunter Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein – fließt der Bodenrichtwert direkt in die Berechnung des sogenannten Grundsteuerwerts ein. Die Grundformel lautet vereinfacht: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × gesetzlich festgelegte Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz = Jahresbetrag.
Den endgültigen Steuerbetrag legt erst der kommunale Hebesatz fest, den jede Gemeinde eigenständig bestimmt. Ein Grundstück im gefragten Münchener Umland kann trotz hohem Bodenrichtwert eine vergleichsweise moderate Grundsteuer ergeben, wenn der Hebesatz niedrig angesetzt ist – und umgekehrt. Eigentümer in manchen Großstädten berichteten nach der Reform von deutlichen Anstiegen, andere von stabilen oder sogar gesunkenen Beträgen. Prüfen Sie deshalb immer sowohl den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts als auch den aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde – erst beides zusammen ergibt den tatsächlichen Jahresbetrag.
Einspruchsfrist beachten: Wer den Grundsteuerwertbescheid für inhaltlich falsch hält – etwa weil der Bodenrichtwert aus einer falschen Zone entnommen wurde oder die Grundstücksfläche nicht stimmt – kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Für viele Eigentümer war 2025 das erste Mal, dass sie die BORIS-Karte ihrer Region aktiv konsultieren mussten, um einen amtlichen Bescheid zu prüfen.
Schenkung und Erbschaft: was das Finanzamt ansetzt
Überträgt man ein Grundstück oder eine Immobilie unentgeltlich, ermittelt das Finanzamt für die Schenkung- oder Erbschaftsteuer einen sogenannten Grundbesitzwert. Dieser orientiert sich – je nach Verfahren (Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert nach BewG) – maßgeblich am Bodenrichtwert. Bei unbebauten Grundstücken ist er der zentrale Eingangswert: Grundstücksfläche multipliziert mit dem aktuellen Bodenrichtwert liefert den Ausgangsbetrag, aus dem das Finanzamt weitaus höhere Übertragungswerte ableiten kann als noch vor einigen Jahren.
Dabei gelten persönliche Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Für Ehepartner beträgt der Freibetrag derzeit 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro – diese Beträge können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Bei Grundstücken in gefragten Lagen mit entsprechend hohem Bodenrichtwert kann eine gestaffelte Übertragung über mehrere Schenkungszyklen hinweg erhebliche Steuervorteile bringen. Den Schenkungsteuer-Rechner auf inno-immobilien.de können Sie nutzen, um verschiedene Freibetrags- und Steuerszenarien durchzuspielen, bevor Sie einen Steuerberater einschalten.
Manche Eigentümer lassen vor einer geplanten Übertragung ein unabhängiges Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellen, das einen nachweislich niedrigeren Verkehrswert belegt. Das Finanzamt muss ein solches Gutachten grundsätzlich berücksichtigen – der Bodenrichtwert ist also kein unverrückbarer Fixwert, sondern ein Ausgangspunkt, dem man mit substanziellen Belegen entgegentreten kann.
Kaufentscheidung: Bodenrichtwert als erster Plausibilitätscheck
Für Kaufinteressenten ist der Bodenrichtwert ein schneller und kostenloser Einstieg in die Wertfrage. Wird ein Baugrundstück in einer BORIS-Zone mit 350 €/m² zu einem Angebotspreis von 600 €/m² inseriert, ist das kein automatisches Zeichen für Überbewertung – aber ein konkreter Anlass, die Begründung einzufordern. Vielleicht liegt das Grundstück an der einzigen voll erschlossenen Ecke der Zone, hat Südausrichtung, oder es liegt eine Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus vor.
Umgekehrt gilt: Liegt der Angebotspreis deutlich unter dem Bodenrichtwert, lohnt eine kritische Nachfrage – Baulasten, dinglich gesicherte Leitungsrechte oder Einträge im Altlastenkataster könnten den Abschlag begründen. Der Bodenrichtwert beantwortet allein nie die Frage „kaufen oder nicht kaufen", aber er hilft, die richtigen Fragen zu stellen.
- Schritt 1: Bodenrichtwert der relevanten Zone in der BORIS-Karte Ihres Bundeslandes nachschlagen
- Schritt 2: Angebotspreis je m² Grundstücksfläche berechnen und mit dem Bodenrichtwert vergleichen
- Schritt 3: Bei erheblicher Abweichung nach oben – Lage, Erschließungszustand, Bebauungsreserven und Baugenehmigungen prüfen
- Schritt 4: Bei erheblicher Abweichung nach unten – Grundbuch, Baulastenverzeichnis und kommunales Altlastenkataster einsehen
- Schritt 5: Vor der Kaufvertragsunterzeichnung eine vollständige Wertermittlung einholen – der kostenlose Immobilienbewertungs-Rechner auf inno-immobilien.de gibt einen ersten fundierten Anhaltspunkt
Vom Bodenrichtwert zum Verkehrswert: So nutzen Sie den Immobilienbewertungs-Rechner
Der Bodenrichtwert liefert eine solide Ausgangsbasis — aber er ist kein Verkehrswert. Zwischen dem zonenbezogenen Durchschnittswert, den die Gutachterausschüsse ermitteln, und dem tatsächlichen Marktpreis Ihrer Immobilie liegen oft Tausende von Euro. Um diesen Schritt nachvollziehbar zu gehen, bietet sich der kostenlose Immobilienbewertungs-Rechner von Inno Immobilien an — er verknüpft den Bodenanteil mit den aufstehenden Gebäudebestandteilen und aktuellen Vergleichspreisen.
Warum der Bodenrichtwert nur der erste Schritt ist
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Der BORIS-Wert für eine Wohnlage in Leipzig-Gohlis liegt bei 420 €/m². Ihr Grundstück umfasst 480 m² — rein rechnerisch also rund 201.600 € Bodenwert. Doch Ihr Haus steht dort: ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1965, 148 m² Wohnfläche, zuletzt 2019 teilsaniert. Der Gebäudewert kommt beim Sachwertverfahren nach ImmoWertV hinzu, reduziert um die Alterswertminderung — und das Ergebnis kann den reinen Bodenwert um ein Vielfaches übersteigen oder, bei stark sanierungsbedürftiger Bausubstanz, deutlich drücken.
Was der Rechner konkret berechnet
Der Immobilienbewertungs-Rechner führt Sie Schritt für Schritt durch die wesentlichen Wertkomponenten:
- Bodenwert: Eingabe von Grundstücksgröße und regionalem Bodenrichtwert (den Sie aus BORIS entnehmen)
- Gebäudewert: Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsstandard und Sanierungsstand fließen als Faktoren ein
- Marktanpassung: Aktuelle Angebots- und Kaufpreisdaten für die jeweilige Region glätten das Ergebnis in Richtung realer Marktwert
Das Ergebnis ist keine gutachterliche Stellungnahme, aber es ist eine fundierte Indikation — ausreichend, um eine Kaufentscheidung vorzubereiten, eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer grob einzuschätzen oder den Einstiegspreis für eine Verkaufsverhandlung zu prüfen.
Praxistipp: Bodenrichtwert und Rechner kombinieren
Rufen Sie zunächst den aktuellen BORIS-Wert für Ihre Postleitzahl oder Gemarkung ab — die meisten Bundesländer stellen die Karten kostenlos online bereit. Tragen Sie diesen Wert dann direkt in den Rechner ein. Weicht der ermittelte Verkehrswert stark vom Angebotspreis eines Objekts ab, lohnt eine genauere Prüfung: Entweder rechtfertigen objektspezifische Qualitäten (Toplage, Neubau, Energieeffizienzklasse A) einen Aufschlag, oder der Angebotspreis liegt schlicht über dem Markt. Wer als Käufer mit diesen Zahlen in ein Gespräch geht, verhandelt auf Augenhöhe.
