Immobilienbewertung
Wertermittlungsverfahren: Die 3 Methoden im Überblick
Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert? Erfahren Sie, welches Wertermittlungsverfahren für Ihre Immobilie gilt und wie der Marktwert berechnet wird.
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Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert? Erfahren Sie, welches Wertermittlungsverfahren für Ihre Immobilie gilt und wie der Marktwert berechnet wird.
Ob beim Kauf, Verkauf, einer Erbschaft oder Scheidung – die Immobilienbewertung spielt eine zentrale Rolle bei wichtigen Lebensentscheidungen. Doch wie wird der Wert einer Immobilie eigentlich ermittelt? In Deutschland gibt es drei gesetzlich anerkannte Wertermittlungsverfahren, die je nach Immobilienart und Bewertungszweck zum Einsatz kommen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, welches Verfahren wann anzuwenden ist. Für Laien ist das Thema oft verwirrend – schließlich können die Ergebnisse der verschiedenen Methoden deutlich voneinander abweichen. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen alle drei Verfahren verständlich und zeigen, wann welche Methode die richtige ist.
Das deutsche Immobilienbewertungssystem basiert auf drei Säulen:
Jedes Verfahren hat seine Berechtigung und liefert unter den richtigen Voraussetzungen zuverlässige Ergebnisse. Entscheidend ist die Wahl der passenden Methode.
Das Vergleichswertverfahren gilt als das marktnaheste aller Bewertungsverfahren. Es orientiert sich direkt an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien in der Region.
Der Gutachter sammelt Verkaufsdaten von Immobilien, die der zu bewertenden Immobilie möglichst ähnlich sind. Diese Vergleichsobjekte sollten übereinstimmen in:
Die Kaufpreise der Vergleichsobjekte werden dann auf die Bewertungsimmobilie übertragen. Abweichungen – etwa ein größerer Garten oder eine modernere Heizung – werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren ist besonders geeignet für:
Vorteile:
Grenzen:
Tipp: Die Gutachterausschüsse der Kommunen führen Kaufpreissammlungen, aus denen sich Vergleichswerte ableiten lassen. Auf inno-immobilien.de können Sie sich einen Überblick über aktuelle Angebotspreise in Ihrer Region verschaffen.
Das Ertragswertverfahren betrachtet eine Immobilie aus der Perspektive eines Kapitalanlegers. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen – also den Mieteinnahmen.
Der Ertragswert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
Die Formel vereinfacht dargestellt:
Ertragswert = Bodenwert + (Jahresreinertrag × Vervielfältiger)
Der Jahresreinertrag ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko). Der Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab.
Der Liegenschaftszins ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Er beschreibt die marktübliche Verzinsung von Immobilien einer bestimmten Art und Lage. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen regelmäßig Liegenschaftszinsen für verschiedene Immobilientypen:
Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Vervielfältiger und damit der Ertragswert.
Typische Anwendungsfälle sind:
Für Kapitalanleger ist das Ertragswertverfahren besonders relevant, da es direkt aufzeigt, welche Rendite von der Immobilie zu erwarten ist.
Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 72.000 Euro. Nach Abzug von 20 % Bewirtschaftungskosten verbleibt ein Reinertrag von 57.600 Euro. Bei einem Liegenschaftszins von 4 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger von etwa 19,8. Der Gebäudeertragswert beträgt somit rund 1.140.000 Euro. Hinzu kommt der Bodenwert.
Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es kosten, diese Immobilie heute neu zu errichten? Es orientiert sich nicht am Markt, sondern an den Herstellungskosten.
Der Sachwert setzt sich zusammen aus:
Die Herstellungskosten werden anhand von Normalherstellungskosten (NHK) berechnet, die in der ImmoWertV festgelegt sind. Diese Kosten werden um die Alterswertminderung reduziert – schließlich hat ein 30 Jahre altes Gebäude nicht mehr den Wert eines Neubaus.
Ein wichtiger Schritt ist die Anpassung des vorläufigen Sachwerts an den Markt. Der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, dass Käufer für bestimmte Immobilientypen mehr oder weniger zahlen, als die reinen Herstellungskosten vermuten lassen würden.
In begehrten Lagen kann der Marktanpassungsfaktor über 1,0 liegen – die Immobilie ist mehr wert als ihre Herstellungskosten. In schwachen Märkten liegt er unter 1,0.
Das Sachwertverfahren ist die Methode der Wahl bei:
Die lineare Alterswertminderung ist die gängigste Methode:
Alterswertminderung = (Alter / Gesamtnutzungsdauer) × 100
Beispiel: Ein Einfamilienhaus ist 25 Jahre alt, die Gesamtnutzungsdauer beträgt 80 Jahre. Die Alterswertminderung liegt bei 31,25 %. Der Gebäudewert wird also um knapp ein Drittel gemindert.
Die folgende Übersicht zeigt, welches Verfahren typischerweise angewendet wird:
| Immobilienart | Primäres Verfahren | Alternativ |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren | Ertragswertverfahren |
| Einfamilienhaus (selbstgenutzt) | Sachwertverfahren | Vergleichswertverfahren |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswertverfahren | – |
| Gewerbeimmobilie | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswertverfahren | – |
| Denkmalgeschützte Immobilie | Sachwertverfahren | Ertragswertverfahren |
In der Praxis kombinieren Gutachter oft mehrere Verfahren und gewichten die Ergebnisse. So entsteht ein fundierter Verkehrswert, der verschiedene Perspektiven berücksichtigt.
Alle drei Verfahren zielen darauf ab, den Verkehrswert (auch Marktwert genannt) zu ermitteln. Der Verkehrswert ist laut § 194 BauGB definiert als:
„Der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Der Verkehrswert ist also ein objektiver, marktgerechter Wert – unabhängig davon, ob der Eigentümer emotional an der Immobilie hängt oder besondere Umstände vorliegen.
Grundsätzlich gibt es verschiedene Qualifikationsstufen:
Für rechtlich relevante Bewertungen (Erbschaft, Scheidung, Finanzamt) sollten Sie einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen beauftragen.
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen vom Immobilienwert und Aufwand ab:
Neben dem klassischen Gutachten gibt es heute zahlreiche Online-Bewertungstools. Diese nutzen Algorithmen und Vergleichsdaten, um innerhalb von Minuten eine Wertindikation zu liefern.
Für eine erste Einschätzung sind Online-Tools ideal. Mensura bietet beispielsweise eine KI-gestützte Immobilienbewertung, die verschiedene Faktoren automatisiert analysiert. Für verbindliche Entscheidungen sollte jedoch immer ein Fachgutachter hinzugezogen werden.
Unabhängig vom gewählten Verfahren spielen bestimmte Faktoren eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung:
Sowohl bei der Selbsteinschätzung als auch bei professionellen Gutachten können Fehler passieren:
Die Wahl des richtigen Wertermittlungsverfahrens ist entscheidend für eine realistische Immobilienbewertung. Das Vergleichswertverfahren liefert bei ausreichend Vergleichsdaten die marktnahesten Ergebnisse. Das Ertragswertverfahren ist für Anleger und vermietete Objekte unverzichtbar. Das Sachwertverfahren bildet die solide Basis für eigengenutzte Immobilien.
Für eine erste Orientierung nutzen Sie die Immobiliensuche auf inno-immobilien.de und verschaffen Sie sich einen Überblick über aktuelle Angebotspreise. Bei konkreten Kauf- oder Verkaufsabsichten empfehlen wir, einen qualifizierten Sachverständigen zu beauftragen – der Mehrwert eines fundierten Gutachtens übersteigt die Kosten in der Regel deutlich.
Haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung oder benötigen Sie Unterstützung bei Ihrer Immobiliensuche? Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen gerne weiter.