Was ist die MaBV – und warum schützt sie Käufer beim Neubau?
Wer eine Neubauwohnung oder ein Haus vom Bauträger kauft, zahlt nicht für ein fertiges Gebäude, sondern für etwas, das erst noch entsteht. Genau hier liegt das finanzielle Risiko: Gerät der Bauträger in Insolvenz oder bleibt das Projekt stecken, droht dem Käufer ein erheblicher Verlust – sofern er bereits große Summen geleistet hat. Genau diesem Risiko begegnet die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV.
Was regelt die MaBV konkret?
Die MaBV ist eine Bundesverordnung, die 1975 in Kraft trat und seither mehrfach aktualisiert wurde. Ihr § 3 legt fest, unter welchen Voraussetzungen ein Bauträger Zahlungen von Käufern entgegennehmen darf und in welchen Raten. Das Kernelement: Raten dürfen nur nach tatsächlich erreichtem Baufortschritt abgerufen werden – nicht pauschal nach Zeitplan oder nach Wunsch des Unternehmens.
Konkret bedeutet das: Bevor der erste Euro fließt, muss der Bauträger mindestens zwei Voraussetzungen erfüllen. Erstens muss eine wirksame Baugenehmigung vorliegen. Zweitens muss er dem Käufer eine Sicherheit stellen – in der Regel eine Bürgschaft oder eine entsprechende Versicherung – oder das Grundstück muss lastenfrei auf den Käufer übertragen werden beziehungsweise eine Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch eingetragen sein.
Warum ist das für Käufer so wichtig?
Ohne die MaBV könnte ein Bauträger theoretisch den vollen Kaufpreis vor dem ersten Spatenstich verlangen. Im Insolvenzfall wäre das Geld weg – und das Gebäude nicht gebaut. Die MaBV macht dieses Szenario unmöglich: Ein Bauträger, der Raten außerhalb der gesetzlichen Voraussetzungen fordert, handelt ordnungswidrig. Seriöse Unternehmen halten sich deshalb konsequent an die Regelungen.
Ein Beispiel aus der Praxis: Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Nürnberg für 340.000 Euro. Ohne gesetzliche Schutzregelung könnte der Bauträger 100.000 Euro Anzahlung vor Baubeginn verlangen. Mit der MaBV darf er erst dann eine erste Rate – maximal 30 Prozent des Kaufpreises – abrufen, wenn die Baugenehmigung vorliegt, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und die Erdarbeiten begonnen haben. Jede weitere Zahlung folgt erst, wenn ein klar definierter Bauabschnitt nachweislich abgeschlossen wurde.
MaBV schützt – aber nur, wenn Sie sie kennen
Die MaBV ist kein Empfehlungsrahmen, sondern geltendes Recht. Jede Vertragsklausel, die zu Ihrem Nachteil davon abweicht, ist in diesem Punkt unwirksam – das stellt § 12 MaBV ausdrücklich klar. Trotzdem tauchen in der Praxis immer wieder Verträge auf, die Abschlagszahlungen vor Baugenehmigung oder höhere Raten als erlaubt vorsehen. Wer die Grundstruktur der MaBV kennt, erkennt solche Abweichungen sofort und kann vor Unterzeichnung nachhaken oder einen Fachanwalt einschalten. Das Wissen um diese Verordnung ist damit eines der wirksamsten kostenlosen Schutzmittel, das Käufer beim Neubau in der Hand halten.
Die sieben MaBV-Ratenstufen: welcher Baufortschritt welche Zahlung auslöst
§ 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung listet die Baufortschritte auf, die einen Ratenabruf überhaupt erst erlauben. Der Bauträger darf keine Rate verlangen, bevor die zugehörige Leistung nachweislich erbracht ist – und er darf den Anteil der jeweiligen Stufe nicht überschreiten. In der Praxis werden die bis zu dreizehn gesetzlich definierten Abrufpunkte meist zu sieben Hauptstufen zusammengefasst. Diese Stufen decken die gesamte Bauzeit ab, von der ersten Baggerschaufel bis zur letzten Mängelbeseitigung.
Stufe 1 – Baubeginn und Erdarbeiten: bis zu 30 %
Die größte Einzelrate ist gleichzeitig die früheste: Sie darf erst dann abgerufen werden, wenn die Erdarbeiten begonnen haben – also der Aushub oder die Pfahlgründung nachweislich gestartet ist. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das bis zu 120.000 Euro. Bauträger finanzieren über diese Rate häufig den Grundstückserwerb; Ihr Vertrag sollte daher die Grundstückskomponente separat ausweisen, damit Sie nachvollziehen können, wofür das Geld tatsächlich eingesetzt wird.
Stufe 2 – Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten: bis zu 28 %
Sobald Mauerwerk, Decken und Dachstuhl fertiggestellt sind, ist die zweite große Rate fällig. Im Beispiel sind das weitere 112.000 Euro. Nach dieser Stufe haben Sie zusammen bereits 58 % des Kaufpreises überwiesen – für ein Gebäude ohne Dacheindeckung, ohne Fenster und ohne jeden Innenausbau. Lassen Sie den Rohbaufortschritt deshalb vor der Überweisung von einem unabhängigen Sachverständigen bestätigen; ein Bauingenieur erkennt Mängel, die im Rohbaustadium noch günstig zu beheben sind.
Stufe 3 – Dachflächen und Dachrinnen: bis zu 5,6 %
Mit der Fertigstellung von Dacheindeckung und Dachrinnen ist das Gebäude erstmals vor Niederschlägen geschützt. Diese Stufe macht im Beispiel bis zu 22.400 Euro aus. Das Prinzip dieser und aller folgenden Stufen ist immer dasselbe: Der Bauträger muss die vollständige Fertigstellung belegen, bevor er die Rate einfordern darf – eine halb eingedeckte Dachfläche berechtigt ihn nicht zum vollen Abruf.
Stufe 4 – Rohinstallationen Heizung, Sanitär und Elektro: je bis zu 2,1 %
Heizung, Sanitär und Elektro werden von der MaBV als drei separate Abrufpunkte mit je 2,1 % behandelt – zusammen also bis zu 6,3 % oder rund 25.200 Euro im Beispiel. Viele Bauträger fassen die drei Raten zu einer einzigen zusammen; das ist zulässig, solange die Summe nicht überschritten wird. Bestehen Sie jedoch darauf, dass der Vertrag klarstellt, welcher Installationsstand (Roh- oder Fertiginstallation) gemeint ist, damit es bei der Abnahme keine Interpretation gibt.
Stufe 5 – Fenster, Außentüren und Verglasung: bis zu 2,1 %
Eingebaute Fenster und Außentüren schließen die Gebäudehülle. Diese Stufe entspricht bis zu 8.400 Euro im Beispiel. Achten Sie darauf, dass wirklich alle Öffnungen geschlossen sind – ein einzelnes fehlendes Fenster bedeutet, dass diese Leistung noch nicht vollständig erbracht ist und der volle Teilbetrag noch nicht fällig wird.
Stufe 6 – Innenausbau (Putz, Estrich, Fliesen, Treppenhaus): bis zu 11,9 %
In der Innenausbauphase häufen sich die Abrufpunkte: Innenputz (bis zu 4,2 %), Estricharbeiten (bis zu 2,8 %), Fliesenarbeiten im Sanitärbereich (bis zu 2,8 %) sowie Treppenhaus und eventuelle Aufzugsanlage (bis zu 2,1 %). Das sind zusammen bis zu 47.600 Euro im Beispiel. Manche Bauträger bündeln diese Schritte zu zwei oder drei Raten; prüfen Sie in jedem Fall, ob jede zusammengefasste Rate einem klar umrissenen und prüfbaren Fertigstellungsstand entspricht.
Stufe 7 – Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung: bis zu 9,1 %
Die letzte Doppelstufe ist Ihr stärkstes Druckmittel gegenüber dem Bauträger. Die MaBV erlaubt 3,5 % bei Bezugsfertigkeit – Zug um Zug gegen die Übergabe des Besitzes – und weitere 5,6 % erst nach vollständiger Fertigstellung aller noch ausstehenden Leistungen. Im Beispiel sind das zusammen bis zu 36.400 Euro. Zahlen Sie diese letzte Rate niemals vor der förmlichen Bauabnahme: Sobald der Betrag geflossen ist, entfällt Ihr wichtigster Hebel, verbleibende Mängel noch auf Kosten des Bauträgers beseitigen zu lassen.
Das folgende Rechenbeispiel fasst den Gesamtplan bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zusammen:
- Stufe 1 – Erdarbeiten (bis zu 30 %): bis zu 120.000 €
- Stufe 2 – Rohbau (bis zu 28 %): bis zu 112.000 €
- Stufe 3 – Dach (bis zu 5,6 %): bis zu 22.400 €
- Stufe 4 – Rohinstallationen (bis zu 6,3 %): bis zu 25.200 €
- Stufe 5 – Fenster und Außentüren (bis zu 2,1 %): bis zu 8.400 €
- Stufe 6 – Innenausbau (bis zu 11,9 %): bis zu 47.600 €
- Stufe 7 – Bezugsfertigkeit und Fertigstellung (bis zu 9,1 %): bis zu 36.400 €
Die MaBV definiert Obergrenzen, keine Pflichtquoten: Ein Bauträger darf Raten auch kleiner wählen oder innerhalb einer Stufe weiter aufteilen – solange er den Maximalbetrag je Bauabschnitt nicht überschreitet und die Leistung tatsächlich nachgewiesen ist. Verlangen Sie zu jedem Ratenabzug eine schriftliche Bestätigung des Architekten oder Bauleiters, dass die betreffende Leistung vollständig und mängelfrei erbracht wurde. So stellen Sie sicher, dass Sie nicht für Baufortschritte zahlen, die auf dem Papier stehen, aber auf der Baustelle noch ausstehen.
Denken Sie daran: Neben dem Ratenzahlungsplan fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten an, die in keiner MaBV-Rate enthalten sind. Der Kaufnebenkosten-Rechner auf inno-immobilien.de zeigt Ihnen auf einen Blick, welche Zusatzkosten Sie bei Ihrem Kaufpreis einplanen müssen – bevor Sie den Bauträgervertrag unterschreiben.
Typische Klauseln im Bauträgervertrag – und was Sie genau prüfen sollten
Der Bauträgervertrag ist das zentrale Dokument Ihres Neubaukaufs – und deutlich komplexer als ein gewöhnlicher Immobilienkaufvertrag. Er regelt nicht nur den Eigentumsübergang, sondern auch Bauleistung, Qualitätsstandards, Zahlungsmodalitäten und Gewährleistungsrechte. Wer typische Problemklauseln kennt, kann sie vor der Unterschrift ausräumen oder zumindest einschätzen, welche Risiken er eingeht.
Baubeschreibung: die versteckte Leistungskette
Die Baubeschreibung ist Vertragsbestandteil und definiert, was der Bauträger schuldet. Achten Sie darauf, dass sie so konkret wie möglich formuliert ist: Welche Marken oder Qualitätsklassen gelten für Fenster, Böden, Badezimmerausstattung und Heizungsanlage? Eine Klausel wie „gleichwertige Ausführung vorbehalten" erlaubt dem Bauträger Substitutionen ohne Ihre Zustimmung – und „gleichwertig" definiert im Zweifel er, nicht Sie. Lassen Sie solche Öffnungsklauseln streichen oder präzise eingrenzen.
Fertigstellungstermin und Vertragsstrafe
Viele Verträge nennen lediglich einen „voraussichtlichen Fertigstellungstermin" – rechtlich ein schwacher Begriff. Ein verbindliches Fertigstellungsdatum ist deutlich besser, entfaltet aber nur dann echte Wirkung, wenn eine Vertragsstrafe (Pönale) daran geknüpft ist. Seriöse Bauträger akzeptieren 0,2–0,3 % des Kaufpreises pro Woche Verzug, gedeckelt auf rund 5 % des Gesamtpreises. Fehlt diese Regelung, können Sie Verzögerungsschäden nur über den aufwendigen Schadensnachweis nach BGB geltend machen.
Sonderwünsche: Preis, Termin und Schriftform
Küche, Fliesen, Grundrissänderungen – Sonderwünsche kosten Geld und können den Fertigstellungstermin verschieben. Prüfen Sie die entsprechende Vertragsklausel genau: Gilt automatisch der Listenpreis des Bauträgers? Muss er Ihnen ein Angebot unterbreiten, bevor er tätig wird? Verlangen Sie, dass jede Änderung schriftlich vereinbart und mit Kosten sowie Terminfolgen beziffert wird, bevor die Ausführung beginnt. Mündliche Zusagen sind im Streitfall wertlos.
Eigentumsübergang und Auflassungsvormerkung
Das Eigentum geht erst mit der Grundbucheintragung über, die Monate nach der Übergabe liegen kann. In der Zwischenzeit schützt Sie eine Auflassungsvormerkung. Prüfen Sie, ob der Notar sie unmittelbar nach Vertragsschluss einträgt und ob sie rangrichtig gesetzt ist – also kein vorrangiges Grundpfandrecht der Bauträgerbank ohne schriftliche Freistellungserklärung davor liegt. Ohne diese Erklärung besteht das Risiko, dass die Bank des Bauträgers bei einer Insolvenz Ihr künftiges Eigentum vollstreckt.
Gewährleistung: fünf Jahre – aber nur bei richtiger Abnahme
Gesetzlich stehen Ihnen beim Bauträgervertrag fünf Jahre Gewährleistung nach BGB zu, gerechnet ab förmlicher Abnahme. Manche Verträge versuchen, diese Frist durch informelle Schlüsselübergaben oder weich formulierte „Übernahme"-Protokolle still anzustoßen. Unterschreiben Sie kein Dokument, das das Wort „Abnahme" enthält, bevor Sie das Objekt gemeinsam mit einem Bausachverständigen begangen haben. Eine vorzeitig ausgelöste Gewährleistungsfrist läuft auch dann, wenn der Mangel noch nicht erkennbar war.
- Öffnungsklauseln in der Baubeschreibung streichen lassen – Marken- oder Qualitätsvorgaben statt Allgemeinbegriffe fordern.
- Verbindliches Fertigstellungsdatum mit Vertragsstrafe vereinbaren.
- Sonderwünsche nur schriftlich mit Kosten- und Terminfolge freigeben.
- Rang der Auflassungsvormerkung und Freistellungserklärung der Bauträgerbank vor der ersten Rate prüfen.
- Kein Abnahmeprotokoll unterschreiben ohne vorherige Sachverständigenbegehung.
Die Kosten für eine anwaltliche Vertragsprüfung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht liegen typischerweise im dreistelligen Bereich – verglichen mit einem Kaufpreis im sechs- oder siebenstelligen Bereich eine der sinnvollsten Investitionen, die Sie vor dem Notartermin tätigen können.
Abnahme vor Zahlung: Ihr wichtigstes Druckmittel gegen Mängel
Die förmliche Abnahme ist der rechtliche Wendepunkt beim Neubaukauf: Mit Ihrer Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll bestätigen Sie, dass das Werk vertragsgemäß fertiggestellt ist. Ab diesem Moment wechselt die Beweislast – vorher muss der Bauträger nachweisen, dass ein Mangel nicht vorhanden ist, danach müssen Sie als Käufer belegen, dass er schon bei Übergabe existierte. Dieser Unterschied ist kein juristisches Detail, sondern entscheidet darüber, ob Sie im Streitfall Recht bekommen.
Wichtiger noch: Die Abnahme ist der letzte Moment, zu dem Sie echten Druck ausüben können. Die letzten MaBV-Raten – in der Regel 3,5 % für die Bezugsfertigkeit und 3,5 % für die vollständige Fertigstellung – werden erst fällig, wenn die entsprechenden Bauabschnitte abgenommen sind. Solange Sie nicht unterschrieben haben, hat der Bauträger ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse daran, Mängel zu beseitigen. Danach beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen, und Sie sind auf den längeren Weg der Nacherfüllung angewiesen.
So laufen Abnahme und Mängeldokumentation richtig ab
Nehmen Sie die Abnahme niemals allein vor. Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen – die Kosten von 300 bis 800 Euro sind erfahrungsgemäß gut angelegt. Ein Experte erkennt verdeckte Mängel, die einem Laien entgehen: falsches Gefälle bei Balkonen, fehlende Dämmung an Leitungsdurchführungen oder Risse im Estrich, die auf Feuchtigkeitsprobleme hindeuten können.
- Abnahmeprotokoll lückenlos führen: Jeder Mangel – ob Kratzer im Parkett, fehlende Dichtungen oder ein klemmendes Fenster – wird mit Datum, Ort im Gebäude und Foto festgehalten.
- Fristsetzung schriftlich vermerken: Tragen Sie direkt ins Protokoll ein, bis wann der Bauträger welchen Mangel beheben soll. Mündliche Zusagen gelten rechtlich kaum.
- Wesentliche Mängel – keine Unterschrift: Ist ein Mangel so gravierend, dass die Nutzung unzumutbar ist (Heizung funktioniert nicht, Außentüren schließen nicht dicht, Wasser läuft in den Keller), dürfen Sie die Abnahme verweigern. Die letzte Rate bleibt dann einbehalten – völlig zu Recht.
- Sicherheitseinbehalt nach § 641 Abs. 3 BGB nutzen: Selbst wenn Sie abnehmen, dürfen Sie das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zurückhalten. Kostet die Behebung schätzungsweise 1.500 Euro, können Sie 3.000 Euro von der letzten Rate einbehalten, bis der Mangel behoben ist.
Was passiert, wenn Sie zu früh unterschreiben?
Wer unter Druck – sei es durch den Bauträger oder weil der Einzugstermin naht – zu früh unterschreibt, verliert wichtige Rechtspositionen. Mängel, die Sie beim Abnahmetermin hätten erkennen können und nicht protokolliert haben, gelten rechtlich als genehmigt. Die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren (§ 634a BGB) beginnt ab Abnahme zu laufen – nicht ab Einzug. Jede Woche, die Sie die Abnahme wegen tatsächlicher Mängel hinauszögern, verlängert faktisch Ihren Schutzraum.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Käufer nimmt eine Neubauwohnung in Leipzig ab und unterzeichnet das Protokoll, obwohl die Lüftungsanlage im Bad ungewöhnlich laut läuft. Der Bauträger sichert mündlich Nachbesserung zu. Da der Mangel nicht schriftlich im Protokoll steht, bestreitet er später, dass das Geräusch schon bei Übergabe bestand. Ergebnis: aufwendiger Rechtsstreit, ungewisse Aussichten. Mit einem vollständigen Protokoll und Sachverständigen wäre das vermeidbar gewesen.
Die Faustregel lautet: Abnahme erst dann, wenn alle wesentlichen Mängel entweder behoben oder sauber protokolliert sind. Für offene Streitpunkte empfiehlt sich der Weg über einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder die Verbraucherzentrale des jeweiligen Bundeslandes – bevor Sie unterschreiben, nicht danach.
Was tun, wenn der Bauträger Raten zu früh oder falsch berechnet?
Dass ein Bauträger eine Rate ansetzt, bevor der dazugehörige Bauabschnitt tatsächlich abgeschlossen ist, kommt in der Praxis häufiger vor als viele Käufer erwarten. Die MaBV schützt Sie – aber nur, wenn Sie aktiv reagieren. Wer stillschweigend zahlt, verliert seinen wichtigsten Hebel: das Recht, die Zahlung so lange zurückzuhalten, bis der Baufortschritt nachgewiesen ist.
Wann eine Ratenaufforderung unzulässig ist
Eine Forderung ist dann verfrüht oder falsch berechnet, wenn
- der vertraglich und nach MaBV definierte Bauabschnitt noch nicht fertiggestellt wurde,
- die Abrechnung eine höhere Prozentzahl des Kaufpreises ansetzt als die MaBV für diesen Abschnitt erlaubt,
- mehrere Raten in einer einzigen Rechnung zusammengefasst werden, ohne dass alle zugehörigen Abschnitte fertig sind, oder
- der Bauträger eine Sicherheitseinbehaltung von 5 % nicht berücksichtigt, die Ihnen bis zur mangelfreien Abnahme zusteht.
Beispiel: Ihr Vertrag sieht 21 % des Kaufpreises für „Rohbau fertiggestellt, Dachflächen gedeckt" vor. Der Bauträger stellt Ihnen diese Rate in Rechnung, obwohl die Dachabdichtung laut Bautagesberichten noch aussteht. In diesem Fall dürfen Sie die Zahlung rechtmäßig verweigern, bis ein neutraler Sachverständiger oder der Bauleiter den Abschluss des Dachs schriftlich bestätigt.
So gehen Sie Schritt für Schritt vor
- Baufortschritt dokumentieren: Fordern Sie vom Bauträger eine schriftliche Baufortschrittsbestätigung oder ein Bauleitungsprotokoll an, bevor Sie eine Rate überweisen. Fotos mit Zeitstempel ergänzen die Dokumentation.
- Zahlungsfrist schriftlich stoppen: Widersprechen Sie der Ratenaufforderung per E-Mail oder Brief und benennen Sie konkret, welcher Bauabschnitt noch nicht abgeschlossen ist. Setzen Sie eine angemessene Nachfrist – üblicherweise 14 Tage.
- Unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger kann den tatsächlichen Baufortschritt objektiv feststellen. Die Kosten dafür sind im Vergleich zu einer zu Unrecht gezahlten sechsstelligen Rate gering.
- Bankbürgschaft prüfen: Vergewissern Sie sich, dass die im Vertrag vereinbarte Fertigstellungs- oder Vorauszahlungsbürgschaft noch gültig ist. Eine abgelaufene oder nicht vorhandene Bürgschaft ist selbst ein Grund, die Rate zurückzuhalten.
- Anwalt einschalten: Reagiert der Bauträger nicht oder besteht er auf sofortiger Zahlung, sollten Sie einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt einschalten. Eine anwaltliche Mahnung mit Verweis auf § 3 MaBV zeigt Wirkung und kostet deutlich weniger als ein späterer Prozess.
Was Sie keinesfalls tun sollten
Zahlen Sie niemals unter Vorbehalt, ohne diesen Vorbehalt schriftlich und unmissverständlich zu erklären – ein bloß mündlicher Hinweis ist bei einem späteren Streit wertlos. Vermeiden Sie außerdem Ratenzahlungen auf ein Konto, das nicht der Absicherung nach MaBV unterliegt; fragen Sie Ihre Bank gegebenenfalls, ob das Konto des Bauträgers entsprechend gesperrt ist. Wer vorschnell zahlt, verliert faktisch sein Druckmittel gegenüber einem Bauträger, der Mängel erst nach Vollzahlung beseitigen will.
Bei Unsicherheiten lohnt sich ein Blick auf den Kaufnebenkosten-Rechner von Inno Immobilien, um die Gesamtkosten Ihres Neubaukaufs realistisch im Blick zu behalten – und damit besser einschätzen zu können, welche Zahlungen zu welchem Zeitpunkt tatsächlich fällig und leistbar sind.
Checkliste: Zahlungsplan vor Vertragsunterzeichnung Schritt für Schritt prüfen
Bevor Sie den Bauträgervertrag unterschreiben, sollten Sie den beigefügten Zahlungsplan sorgfältig prüfen. Ein Vertrag, der auf den ersten Blick seriös wirkt, kann im Detail Klauseln enthalten, die die Schutzfunktion der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) untergraben. Mit dieser strukturierten Checkliste vergessen Sie keinen kritischen Punkt – und behalten Ihr Geld so lange in der Hand, wie das Gesetz es vorsieht.
Schritt 1: Summe aller Raten auf 100 % kontrollieren
Addieren Sie alle im Zahlungsplan aufgeführten Raten. Das Ergebnis muss exakt 100 % des vereinbarten Kaufpreises ergeben. Bietet Ihnen ein Bauträger an, die letzte Rate zu erlassen, wenn Sie früher zahlen, handelt es sich um eine nicht MaBV-konforme Vereinbarung – lehnen Sie sie ab und bestehen Sie auf dem gesetzlichen Zahlungsrhythmus.
Schritt 2: Jede Rate einem konkreten Bauabschnitt zuordnen
Prüfen Sie, ob jede Zahlungsstufe einem eindeutig beschriebenen Baufortschritt zugeordnet ist. Formulierungen wie "nach Anforderung durch den Bauträger" oder "nach Rechnungsstellung" genügen den Anforderungen der MaBV nicht. Zulässig sind ausschließlich objektive Meilensteine – etwa "Fertigstellung der Bodenplatte" oder "Einbau der Fenster und Außentüren". Fehlt diese Konkretisierung, ist das ein eindeutiges Warnsignal.
Schritt 3: Prozenthöchstgrenzen je Bauphase vergleichen
Die MaBV legt für jede Bauphase feste Obergrenzen fest. Vergleichen Sie die im Vertrag genannten Raten mit den gesetzlichen Höchstsätzen. Ein häufiges Problem in der Praxis: Der Bauträger setzt die erste Rate deutlich zu hoch an und finanziert so seinen eigenen Baubetrieb auf Kosten des Käufers. Eine überhöhte Vorauszahlung erhöht das Verlustrisiko bei einer Insolvenz erheblich.
Schritt 4: Sicherungsabrede und Bürgschaft prüfen
Nach MaBV darf der Bauträger Vorauszahlungen nur verlangen, wenn er eine ausreichende Sicherheit stellt – etwa eine Bankbürgschaft oder eine Fertigstellungsversicherung. Kontrollieren Sie im Vertrag folgende Punkte:
- Ist eine Sicherheitsleistung ausdrücklich vereinbart und konkret benannt?
- Welche Bank oder Versicherung bürgt – und in welcher Höhe?
- Deckt die Bürgschaft den Fall der Insolvenz vor Fertigstellung vollständig ab?
- Erlischt die Bürgschaft erst nach vollständiger Übergabe – oder schon bei Rohbaufertigstellung?
Eine Bürgschaft, die bereits mit Erteilung der Baugenehmigung endet, schützt Sie nicht ausreichend, wenn das Gebäude erst zwei oder drei Jahre später schlüsselfertig ist.
Schritt 5: Abnahmeklausel im Zahlungsplan lokalisieren
Suchen Sie die Rate für Bezugsfertigkeit und Übergabe. Sie sollte mindestens 3 bis 5 % des Kaufpreises betragen und ausdrücklich von der erfolgreichen Abnahme abhängen. Fehlt diese Verknüpfung – zahlen Sie also die letzte Rate unabhängig vom Abnahmeergebnis – verlieren Sie das wichtigste Druckmittel, um noch offene Mängel vor der Schlusszahlung beseitigen zu lassen.
Schritt 6: Verzugszinsen und Fälligkeitsfristen lesen
Notieren Sie, welche Fristen nach Fälligstellung im Zahlungsplan vorgesehen sind und welche Verzugszinsen bei verspäteter Zahlung anfallen. Prüfen Sie außerdem, ob der Vertrag Ihnen umgekehrt eine Verzinsung zuspricht, wenn der Bauträger einen vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhält. Ausgewogene Verträge regeln beide Seiten gleich.
Schritt 7: Unabhängige Rechtsberatung einholen
Selbst wenn Sie alle obigen Punkte sorgfältig durchgearbeitet haben, empfehlen wir, den Vertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einem Verbraucherschutzverein prüfen zu lassen. Die Kosten einer anwaltlichen Erstberatung stehen in keinem Verhältnis zu einem Kaufpreis im sechs- oder siebenstelligen Bereich. Nutzen Sie außerdem den kostenlosen Kaufnebenkosten-Rechner auf inno-immobilien.de, um sämtliche Erwerbsnebenkosten realistisch einzukalkulieren, bevor Sie unterschreiben.
