Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Wer eine Immobilie kauft, denkt zunächst an den Kaufpreis – doch der ist nur ein Teil der tatsächlichen Gesamtkosten. Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Situation bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Wer diese Kosten nicht rechtzeitig einplant, riskiert eine gefährliche Finanzierungslücke – und das ausgerechnet dann, wenn die Bank bereits zugesagt hat.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland anfallen, wie hoch sie konkret sind – und wie Sie als Käufer gezielt sparen können. Starten Sie Ihre Immobiliensuche noch heute auf inno-immobilien.de – dem kostenlosen Portal für ganz Deutschland.
Die vier wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis vier wesentliche Kostenpositionen an:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland)
- Notarkosten: ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchgebühren: ca. 0,3 % bis 0,5 % des Kaufpreises
- Maklercourtage: 0 % bis 3,57 % je Partei (je nach Vereinbarung)
In der Summe bedeutet das: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro fallen typischerweise 25.000 bis 45.000 Euro an Nebenkosten an – Geld, das Sie als Eigenkapital mitbringen müssen, denn die meisten Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht.
Grunderwerbsteuer: Der größte Kostenblock
Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel die teuerste Nebenkosten-Position beim Immobilienkauf. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und variiert erheblich – ein Faktor, der bei der Standortwahl durchaus eine Rolle spielen sollte.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland (2026)
- Bayern & Sachsen: 3,5 % – die günstigsten Bundesländer
- Hamburg: 5,5 %
- Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 %
- Berlin, Hessen: 6,0 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 % – die teuersten Bundesländer
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Berlin zahlen Sie 24.000 Euro Grunderwerbsteuer – in Bayern wären es nur 14.000 Euro. Diese Differenz von 10.000 Euro ist ein erheblicher Kostenfaktor und zeigt, warum das Bundesland bei der Kaufentscheidung mitgedacht werden sollte.
Die Grunderwerbsteuer wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig und muss vor der Eintragung ins Grundbuch bezahlt werden. Das Finanzamt stellt einen Unbedenklichkeitsvermerk aus, sobald die Steuer beglichen ist – erst dann kann das Eigentum umgeschrieben werden.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?
In bestimmten Konstellationen wird keine Grunderwerbsteuer fällig:
- Kauf zwischen Verwandten in gerader Linie (z. B. Eltern an Kinder oder Großeltern an Enkel)
- Schenkungen und Erbschaften (hier gelten Schenkung- und Erbschaftsteuerregeln)
- Käufe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
Notarkosten und Grundbuchgebühren
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden – der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben und richten sich nach dem Kaufpreis. Es gibt keinen Preisvergleich zwischen Notaren; die Gebühren sind einheitlich geregelt.
Was decken die Notarkosten ab?
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Entwurf des Kaufvertrags (üblicherweise inklusive)
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Eigentumsvormerkung zum Schutz des Käufers)
- Abwicklung des Kaufpreises über Notaranderkonto (sofern vereinbart)
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Typische Notarkosten nach Kaufpreis
- 200.000 Euro Kaufpreis: ca. 2.000–3.000 Euro Notar + ca. 500–800 Euro Grundbuch
- 350.000 Euro Kaufpreis: ca. 3.000–4.500 Euro Notar + ca. 800–1.200 Euro Grundbuch
- 500.000 Euro Kaufpreis: ca. 4.000–6.000 Euro Notar + ca. 1.000–1.500 Euro Grundbuch
Hinweis zur Finanzierung: Wenn die Bank eine Grundschuld eintragen lässt – was bei einer Immobilienfinanzierung fast immer der Fall ist –, entstehen zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten von ca. 0,3 % bis 0,5 % der Darlehenssumme.
Maklercourtage: Wer zahlt was?
Seit der Gesetzesreform im Dezember 2020 gilt in Deutschland ein neues Maklerrecht für Wohnimmobilien: Die Kosten werden nun hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Wer den Makler exklusiv beauftragt hat und mehr als die Hälfte zahlen will, trägt den Überschuss allein.
Aktuelle Maklerprovisionen 2026
- Typische Gesamtprovision: 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
- Anteil Käufer (max. 50 %): ca. 2,975 % bis 3,57 % des Kaufpreises
- Bayern: meist 3,57 % pro Partei (7,14 % gesamt)
- Nordrhein-Westfalen: meist 3,57 % pro Partei
- Berlin, Hamburg, Brandenburg: oft 3,57 % für den Käufer
Wann entfällt die Maklerprovision?
Beim Kauf einer Immobilie ohne Makler (Direktkauf vom Eigentümer) entfällt die Courtage vollständig. Auf inno-immobilien.de finden Sie sowohl Objekte von Maklern als auch private Angebote ohne Provision – ein erheblicher Kostenvorteil für den Käufer.
Weitere Kosten beim Immobilienkauf, die oft vergessen werden
Neben den vier Hauptpositionen gibt es weitere Kosten, die Käufer häufig unterschätzen oder komplett vergessen:
Gutachter und Sachverständige
Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie empfiehlt sich ein Baugutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen. Die Kosten liegen bei 500 bis 1.500 Euro für eine detaillierte Begutachtung. Dieses Investment rechnet sich vielfach, da versteckte Mängel – Feuchtigkeit, Schimmel, veraltete Elektrik oder Risse im Mauerwerk – im Nachhinein deutlich teurer werden.
Eine professionelle Immobilienbewertung hilft Ihnen außerdem, den fairen Marktwert einzuschätzen und zu prüfen, ob der Angebotspreis gerechtfertigt ist. Auf mensura.io erhalten Sie eine KI-gestützte Wertermittlung für Ihre Wunschimmobilie.
Umzugskosten
Umzugskosten werden oft vergessen und können je nach Entfernung und Umfang 1.000 bis 5.000 Euro betragen. Wer selbst umzieht, spart Geld, muss aber erheblichen Zeitaufwand einplanen.
Renovierungskosten und erste Instandhaltung
Bestandsimmobilien benötigen häufig direkt nach dem Kauf erste Renovierungsmaßnahmen: Streichen, neue Bodenbeläge, Badezimmer-Modernisierung oder Kücheneinbau. Planen Sie je nach Zustand der Immobilie 5.000 bis 50.000 Euro ein – oder mehr bei umfangreichen Sanierungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung
- Wertermittlungsgebühr der Bank: 300 bis 600 Euro
- Bereitstellungszinsen: fällig, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird
- Restschuldversicherung: optional, aber mit laufenden Kosten verbunden
Rechenbeispiel: Gesamtkosten beim Hauskauf 2026
Angenommen, Sie kaufen ein Haus in Nordrhein-Westfalen für 400.000 Euro über einen Makler:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 Euro
- Notarkosten (ca. 1,2 %): 4.800 Euro
- Grundbuchgebühren (ca. 0,4 %): 1.600 Euro
- Grundschuld-Eintragung Notar/GB (ca. 0,4 % der Darlehenssumme): ca. 1.200 Euro
- Maklercourtage Käufer (3,57 %): 14.280 Euro
- Gutachter: 1.000 Euro
- Summe Kaufnebenkosten: ca. 48.880 Euro (rund 12,2 %)
- Gesamtinvestition: ca. 448.880 Euro
Für dasselbe Haus in Bayern mit nur 3,5 % Grunderwerbsteuer und ohne Maklercourtage würden die Nebenkosten nur rund 22.600 Euro betragen – ein Unterschied von über 26.000 Euro. Solche Berechnungen lohnen sich vor der endgültigen Kaufentscheidung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Eine der häufigsten Fragen von Erstkäufern: Wie viel Eigenkapital ist wirklich erforderlich? Die Faustregel lautet:
- Mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenkapital sind empfehlenswert
- Die Kaufnebenkosten müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden – Banken finanzieren diese in aller Regel nicht
- Optimal sind 30–40 % Eigenkapital für bessere Zinskonditionen
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das: mindestens 80.000–100.000 Euro Eigenkapital, davon etwa 49.000 Euro allein für Nebenkosten und der Rest als Eigenkapitalanteil am Kaufpreis selbst. Wer dieses Kapital noch nicht hat, sollte gezielt sparen – idealerweise 18 bis 36 Monate vor dem geplanten Kauf.
6 Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten
1. Bundesland mit günstigerer Grunderwerbsteuer berücksichtigen
Wenn Sie bei der Lage flexibel sind: Grenzzonen zwischen teuren und günstigen Bundesländern können erhebliche Steuerersparnisse bringen. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und Brandenburg (6,5 %) beträgt bei 400.000 Euro Kaufpreis satte 12.000 Euro.
2. Inventar und Mobiliar separat kaufen
Einbauküche, Gartengeräte, Markisen oder Lampen können im Kaufvertrag separat aufgeführt werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: Das Finanzamt prüft solche Vereinbarungen kritisch – der angesetzte Wert muss realistisch und marktüblich sein, sonst droht eine Nachforderung.
3. Ohne Makler kaufen – Privatangebote nutzen
Auf inno-immobilien.de finden Sie auch Privatangebote ohne Maklercourtage. Das spart bei einem 400.000-Euro-Objekt bis zu 14.280 Euro Käuferprovision.
4. Beim Notar auf vollständige Leistungen bestehen
Versuchen Sie nicht, beim Notar zu sparen, indem Sie auf wichtige Leistungen wie die Auflassungsvormerkung verzichten. Diese schützt Sie vor einer Doppelveräußerung der Immobilie und kostet verhältnismäßig wenig – auf sie zu verzichten wäre ein erhebliches rechtliches Risiko.
5. Frühzeitig planen und Eigenkapital aufbauen
Wer weiß, dass er in zwei Jahren kaufen möchte, sollte gezielt Rücklagen für Nebenkosten bilden. Automatische Sparpläne auf ein Tagesgeld- oder Festgeldkonto helfen, das nötige Kapital schrittweise anzusammeln, ohne große Verhaltensänderungen.
6. Staatliche Förderprogramme nutzen
KfW-Förderprogramme (z. B. KfW 297/298 für energieeffizientes Bauen oder Sanieren) können die Gesamtfinanzierung günstiger machen. Auch Landesförderprogramme für Familien mit Kindern oder Schwellenhaushalte sind prüfenswert – sie variieren stark je nach Bundesland und werden regelmäßig angepasst.
Kaufnebenkosten bei Neubau vs. Bestandsimmobilie
Neubau vom Bauträger
Beim Neubau kaufen Erwerber oft Grundstück und Gebäude gemeinsam vom Bauträger – hier fallen Grunderwerbsteuer und alle Nebenkosten auf den Gesamtpreis an. In manchen Konstellationen werden Grundstückskauf- und Bauvertrag getrennt abgeschlossen, was die Steuerlast auf den Grundstücksanteil reduziert. Ob das möglich und sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
Bestandsimmobilie
Bei Bestandsimmobilien sollten Sie die Nebenkosten besonders sorgfältig kalkulieren, da hier zusätzlich Kosten für Renovierung, Modernisierung und eventuelle Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) anfallen können. Ein Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich Pflicht und gibt Aufschluss über den energetischen Zustand der Immobilie – lassen Sie ihn nicht außer Acht.
Fazit: Kaufnebenkosten realistisch einplanen und keine bösen Überraschungen erleben
Kaufnebenkosten sind ein unvermeidbarer Teil jedes Immobilienkaufs in Deutschland. Wer sie ignoriert oder unterschätzt, läuft in ernsthafte Finanzierungsprobleme – selbst wenn der Kaufpreis eigentlich gestemmt werden könnte. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten ein
- Nebenkosten müssen in der Regel vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden
- Die Grunderwerbsteuer variiert stark nach Bundesland (3,5 % bis 6,5 %)
- Ohne Makler kaufen kann mehrere zehntausend Euro sparen
- Bei Notar und Grundbuch gibt es wenig Spielraum – die Gebühren sind gesetzlich geregelt
- Sonstige Kosten wie Gutachter, Umzug und Renovierung nicht vergessen
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