Was sind Kaufnebenkosten – und wie hoch sind sie insgesamt?
Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die sogenannten Kaufnebenkosten sind Pflichtausgaben, die beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses unweigerlich anfallen – unabhängig davon, ob Sie direkt vom Eigentümer oder über einen Makler kaufen. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht: Sie müssen vollständig aus Eigenkapital getragen werden. Wer das unterschätzt, kann kurz vor dem Notartermin in eine ernste finanzielle Lücke geraten.
Diese drei Positionen bilden die Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei wesentlichen Blöcken zusammen:
- Grunderwerbsteuer: Eine Landessteuer, die beim Kauf auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben wird. Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich – mehr dazu im nächsten Abschnitt.
- Notar- und Grundbuchkosten: Ohne Notar kein Eigentumswechsel. Die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch sind gesetzlich vorgeschrieben und nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich berechnet.
- Maklerprovision: Fällt an, wenn ein Makler am Verkauf beteiligt war. Seit der Provisionsreform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage bei privaten Wohnimmobilien häufig je zur Hälfte.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Konstellation liegen die gesamten Kaufnebenkosten zwischen etwa 5 % und 15 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entspricht das einer Spanne von rund 17.500 bis 52.500 Euro – ein Betrag, der komplett aus der eigenen Tasche kommen muss, bevor der erste Schlüssel übergeben wird.
Ein konkretes Rechenbeispiel für eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen (Kaufpreis 350.000 Euro, Kauf über Makler):
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): ca. 22.750 €
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %): ca. 7.000 €
- Maklerprovision – Käuferanteil (ca. 3,57 %): ca. 12.495 €
- Gesamt: ca. 42.245 € – rund 12 % des Kaufpreises
In einem Bundesland mit niedrigerem Grunderwerbsteuersatz und ohne Maklerbeteiligung lässt sich die Nebenkostenquote auf rund 5 % senken. Der Unterschied zeigt deutlich: Wo Sie kaufen und ob ein Makler beteiligt ist, entscheidet über viele Zehntausend Euro.
Für Ihre persönliche Situation empfiehlt sich ein Blick in den kostenlosen Kaufnebenkosten-Rechner von Inno Immobilien – er berücksichtigt automatisch die Grunderwerbsteuersätze aller 16 Bundesländer und gibt Ihnen einen verlässlichen Überblick, bevor Sie ein Kaufangebot abgeben.
Warum Kaufnebenkosten nicht finanziert werden können
Banken setzen beim Immobilienkredit in der Regel voraus, dass die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital gedeckt sind. Eine Vollfinanzierung – also 100 % des Kaufpreises plus Nebenkosten – ist zwar vereinzelt möglich, aber deutlich teurer und an eine sehr gute Bonität gebunden. Finanzierungsberater empfehlen deshalb, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen; ein Teil davon fließt direkt in die Nebenkosten. Wer diesen Puffer nicht einplant, riskiert, an der letzten Hürde vor dem Notartermin zu scheitern oder einen ungünstig hohen Zinssatz akzeptieren zu müssen. Die Kaufnebenkosten sind daher kein Anhang des Kaufpreises – sie sind ein eigenständiger Budgetposten, der von Anfang an in die Kalkulation gehört.
Grunderwerbsteuer 2026: Sätze je Bundesland im Vergleich
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache – und der Unterschied zwischen den Bundesländern ist erheblich. Wer in Bayern kauft, zahlt 3,5 Prozent des Kaufpreises; wer sich für eine Immobilie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Thüringen entscheidet, wird mit 6,5 Prozent belastet. Auf einen Kaufpreis von 400.000 Euro macht das einen Unterschied von über 12.000 Euro – allein durch den Standort der Immobilie.
Übersicht: Grunderwerbsteuersätze je Bundesland (Stand 2026)
- 3,5 %: Bayern, Sachsen
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
- 5,5 %: Hamburg
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
Die Steuer wird auf den im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis fällig – nicht auf den Verkehrswert oder den Beleihungswert. Sie ist innerhalb von vier Wochen nach dem Steuerbescheid zu zahlen; erst wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt, kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Ohne diese Bescheinigung bleibt der Eigentümerwechsel im Grundbuch aufgehängt – der Kauf ist beurkundet, der neue Eigentümer steht aber noch nicht im Register.
Rechenbeispiel: Wie teuer wird es wirklich?
Kaufpreis: 350.000 Euro für eine Bestandswohnung. Je nach Bundesland zahlen Käufer:
- Bayern (3,5 %): 12.250 Euro
- Hessen (6,0 %): 21.000 Euro
- Brandenburg (6,5 %): 22.750 Euro
Der Unterschied zwischen Bayern und Brandenburg beträgt bei diesem Kaufpreis also über 10.000 Euro. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro steigt die Differenz auf mehr als 18.000 Euro. Diese Summe fehlt als Eigenkapital – und wer sie fremdfinanzieren muss, zahlt für Jahrzehnte Zinsen darauf. Da Banken die Kaufnebenkosten üblicherweise nicht mitfinanzieren, müssen sie vollständig aus dem Eigenkapital gedeckt werden.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?
Das Gesetz sieht einige Ausnahmen vor. Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei:
- Käufen unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
- Schenkungen und Erbschaften in gerader Linie (Eltern an Kinder und umgekehrt)
- Kaufpreisen unter 2.500 Euro (gesetzliche Bagatellgrenze)
- Grundstücksübertragungen im Rahmen von Unternehmensumstrukturierungen unter bestimmten Voraussetzungen
Für Käufer ohne familiäre Verbindung zum Verkäufer bleibt die Steuer in aller Regel obligatorisch. Eine bundesweite Freibetragsregelung für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es bisher nicht. Einzelne Bundesländer haben entsprechende Vorstöße unternommen – insbesondere für Ersterwerber –, doch eine einheitliche Lösung steht 2026 noch aus. Wer eine Immobilie in einem hochbesteuerten Bundesland kauft, sollte diesen Posten frühzeitig im Budget einplanen.
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Notar- und Grundbuchkosten: Was die Beurkundung wirklich kostet
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne Notar nicht möglich – das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zwingend vor. Kaufvertrag und Eigentumsübertragung müssen notariell beurkundet werden, sonst sind sie rechtlich unwirksam. Die gute Nachricht: Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Verhandeln lässt sich hier nichts – aber planen lässt sich vieles.
Was der Notar konkret tut – und was er kostet
Der Notar übernimmt mehrere Schritte, die alle ihren eigenen Gebührentatbestand haben. Dazu gehören die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (sie sichert den Käufer während der Abwicklungsphase gegen Doppelverkäufe ab), die Betreuung der Kaufpreiszahlung sowie die eigentliche Auflassung – die formelle Einigung über den Eigentumsübergang – und abschließend die Beantragung der Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.
Als Faustformel gelten rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für alle Notarleistungen zusammen. Das klingt überschaubar – summiert sich aber schnell.
Konkretes Beispiel: Kaufpreis 380.000 Euro
- Beurkundung Kaufvertrag: ca. 1.700 €
- Auflassungsvormerkung: ca. 400 €
- Eigentumsumschreibung (Grundbuchamt): ca. 750 €
- Grundschuldbestellung bei Bankfinanzierung: ca. 700–900 €
- Auslagen, Beglaubigungen, Korrespondenz: ca. 150 €
- Gesamt (inkl. MwSt.): ca. 4.500–5.200 €
Wer die Immobilie vollständig über ein Bankdarlehen finanziert, zahlt zusätzlich die Grundschuldbestellung – ein eigener Beurkundungsakt, dessen Gebühren sich nach der Grundschuldhöhe (also dem Darlehensbetrag) richten. Diese Position vergessen viele Käufer in der ersten Kalkulation, obwohl sie schnell 700 bis über 1.000 Euro ausmacht.
Grundbuchamt: Die zweite Kostenstelle
Das Grundbuchamt ist organisatorisch vom Notar getrennt, wird aber fast immer über ihn beauftragt. Die Gebühren für die Eigentumsumschreibung sowie für die Eintragung einer Grundschuld richten sich ebenfalls nach dem GNotKG und liegen zusammen bei rund 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 380.000 Euro sind das noch einmal etwa 1.100 bis 1.900 Euro allein für das Grundbuch – Finanzierungskosten eingerechnet.
In der Praxis rechnen Käufer deshalb mit einer Gesamtbelastung von 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen. Mit dem Notarkosten-Rechner auf inno-immobilien.de lässt sich das in wenigen Sekunden individuell für den eigenen Kaufpreis und die geplante Finanzierungshöhe durchrechnen.
Wann wird gezahlt – und wer zahlt?
Notargebühren werden fällig, sobald der Auftrag erteilt ist – also bereits unmittelbar nach der Beurkundung, nicht erst nach dem Eigentumsübergang. Die Grunderwerbsteuer (ein separater Posten) muss vollständig bezahlt sein, bevor das Grundbuchamt den neuen Eigentümer offiziell einträgt. Per Gesetz und Vertragspraxis trägt der Käufer sämtliche Notar- und Grundbuchkosten; abweichende Vereinbarungen sind möglich, in der Praxis aber selten.
Ein häufiger Planungsfehler: Käufer terminieren die Notarkosten erst für die Schlussphase – dabei entstehen erste Rechnungen schon kurz nach der Beurkundung. Wer das verfügbare Eigenkapital zu eng kalkuliert, gerät in Bedrängnis, noch bevor Kaufpreis oder Grunderwerbsteuer fällig werden. Notar- und Grundbuchkosten gehören deshalb von Anfang an als fester Posten ins Finanzierungskonzept – und nicht als Restgröße am Ende der Rechnung.
Maklerprovision beim Kauf: Wer zahlt wie viel?
Wer beim Immobilienkauf einen Makler einschaltet – oder wessen Angebot über einen Makler vermittelt wird –, muss mit der Maklerprovision als einem der größten Posten unter den Kaufnebenkosten rechnen. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten: Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf der Käufer maximal so viel zahlen wie der Verkäufer. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er also mindestens die Hälfte der Provision tragen – eine einseitige Abwälzung der gesamten Courtage auf den Käufer ist nicht mehr zulässig.
Wie hoch ist die Maklerprovision in der Praxis?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; die Höhe ist frei verhandelbar. In der Praxis hat sich in den meisten Bundesländern eine Gesamtprovision von 7,14 % inkl. 19 % Mehrwertsteuer etabliert – aufgeteilt je 3,57 % auf Käufer und Verkäufer. In einigen Regionen, etwa in Berlin und Brandenburg, werden nach wie vor etwas niedrigere Sätze vereinbart.
- Bayern, Baden-Württemberg, NRW: je 3,57 % für Käufer und Verkäufer (Gesamtprovision 7,14 %)
- Hamburg: häufig 3,25 % für jede Seite
- Berlin, Brandenburg: oft 3,57 % Gesamtprovision, aufgeteilt hälftig
- Hessen (z. B. Frankfurt): je 2,975 % bis 3,57 % pro Seite
Konkretes Rechenbeispiel
Sie kaufen eine Eigentumswohnung in München für 450.000 €. Gilt der übliche Satz von 3,57 % Käufercourtage, zahlen Sie:
- 450.000 € × 3,57 % = 16.065 € Maklerprovision
Der Verkäufer zahlt denselben Betrag. Insgesamt fließen also 32.130 € an den Makler – von beiden Seiten zusammen. Planen Sie diesen Betrag immer netto ein: Er ist nicht auf den Kaufpreis anrechenbar und fällt zusätzlich zur Grunderwerbsteuer und den Notarkosten an.
Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser: andere Regeln
Das Teilungsgebot gilt ausdrücklich nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Grundstücken können Käufer weiterhin zur vollständigen Provision verpflichtet werden – hier lohnt sich die genaue Prüfung des Maklervertrags, bevor ein Angebot abgegeben wird.
Kauf ohne Makler – wann geht das?
Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, etwa über eine provisionsfrei ausgeschriebene Annonce, entfällt die Maklerprovision vollständig. Das kann je nach Kaufpreis mehrere Zehntausend Euro sparen. Solche Angebote finden Sie auf inno-immobilien.de, wo Eigentümer ihre Objekte bundesweit auch ohne Makler inserieren können. Fehlt der Makler, sinkt Ihr Nebenkostenanteil spürbar – ein Argument, das beim Abwägen von Kaufpreis und Gesamtbudget direkt ins Gewicht fällt.
Möchten Sie wissen, wie viel Provision konkret auf Ihr Wunschobjekt entfällt, nutzen Sie den Maklerprovision-Rechner oder direkt den Kaufnebenkosten-Rechner, der alle Posten – Provision, Grunderwerbsteuer und Notarkosten – in einer Übersicht zusammenführt.
Kaufnebenkosten senken: Was wirklich möglich ist
Kaufnebenkosten gelten oft als unvermeidlicher Block — doch bei genauerem Hinsehen gibt es mehrere Stellschrauben, an denen Käufer legal und wirksam drehen können. Vollständig vermeiden lassen sie sich nicht, aber mit der richtigen Vorbereitung lassen sich bei einem typischen Kaufpreis von 350.000 Euro schnell 3.000 bis 8.000 Euro einsparen.
Ausstattung und Inventar separat ausweisen
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem beurkundeten Kaufpreis. Werden Einbauküche, Einbauschränke, Gartengeräte oder eine Photovoltaikanlage separat im Kaufvertrag bewertet und ausgewiesen, mindert das die steuerliche Bemessungsgrundlage. Wichtig: Der separat angesetzte Wert muss realistisch und dokumentierbar sein — Finanzämter kennen diesen Ansatz und prüfen ihn. Ein unrealistisch hoher Inventaranteil wird korrigiert. Wer eine gut ausgestattete Immobilie kauft, sollte diesen Punkt frühzeitig mit dem Notar besprechen.
Direkt vom Eigentümer kaufen
Wer eine Immobilie ohne Maklerbeteiligung kauft, spart die Provision komplett. Auf Portalen wie inno-immobilien.de finden sich Angebote aus dem gesamten Bundesgebiet — darunter auch Direktangebote von Eigentümern. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Maklerprovision von 3,57 % (Käuferanteil inkl. MwSt.) sind das über 14.000 Euro, die im Budget bleiben.
Notar: Leistungsumfang gezielt steuern
Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt — der Stundensatz ist nicht verhandelbar. Wohl aber der Leistungsumfang: Eine einfache Eigentumsübertragung ohne komplexe Treuhandabwicklung oder nachträgliche Änderungen ist günstiger. Wer den Kaufvertragsentwurf sorgfältig prüft und Änderungswünsche gebündelt einreicht statt in mehreren Runden, vermeidet zusätzliche Entwurfsgebühren.
Steuerliche Absetzbarkeit bei Kapitalanlage
Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, kann einen Teil der Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision zählen zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Abschreibungsbasis (AfA). Das senkt die Steuerlast über die gesamte Haltedauer. Für selbstgenutzte Immobilien gilt das in der Regel nicht — hier bleibt die Steuerersparnis aus.
- Inventar separat bewerten: Küche, Einbauschränke und PV-Anlagen aus der Bemessungsgrundlage herausnehmen
- Maklerprovision vermeiden: Direktangebote gezielt suchen
- Notartermin vorbereiten: Änderungswünsche bündeln, Mehrfachentwürfe vermeiden
- Kapitalanlage: Nebenkosten als Anschaffungskosten steuerlich aktivieren
Wie hoch Ihre individuellen Nebenkosten ausfallen, hängt vom Bundesland, der Maklerstruktur und dem Kaufpreis ab. Der Kaufnebenkosten-Rechner liefert in wenigen Sekunden eine vollständige Übersicht — aufgeschlüsselt nach Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Gesamtbudget planen: So rechnen Sie sicher vor dem Kaufangebot
Wer ein Kaufangebot abgibt, sollte seine Gesamtkosten bereits auf den Cent genau kennen — denn nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag gibt es kein Zurück mehr. Das Gesamtbudget besteht aus dem Kaufpreis plus den Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Situation zwischen rund 9 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Wer diesen Puffer nicht von Anfang an einplant, gerät schnell in finanzielle Schieflage — auch wenn die Finanzierung für den Kaufpreis bereits steht.
Die goldene Formel: Kaufpreis + Nebenkosten = Gesamtinvestition
Ein konkretes Beispiel macht das greifbar: Sie interessieren sich für eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen zum Kaufpreis von 350.000 Euro. Dann sieht Ihre Gesamtrechnung in etwa so aus:
- Grunderwerbsteuer (NRW, 6,5 %): 22.750 €
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %): 5.250 €
- Maklerprovision, hälftig getragen (ca. 3,57 %): 12.495 €
- Kaufnebenkosten gesamt: ca. 40.495 €
- Gesamtinvestition: ca. 390.500 €
Das bedeutet: Für eine Immobilie mit einem Angebotspreis von 350.000 Euro sollten Sie rund 40.000 bis 43.000 Euro allein für die Nebenkosten einplanen — noch bevor ein einziger Euro in Renovierung oder Einrichtung fließt. Nutzen Sie den Kaufnebenkosten-Rechner, um diese Summe sekundengenau für Ihr Bundesland und Ihren konkreten Kaufpreis zu ermitteln.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis — in manchen Fällen auch einen Teil der Nebenkosten, wenn die Bonität sehr gut ist. Als solide Faustregel gilt jedoch: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen. Bei unserem Beispiel wären das:
- 20 % von 350.000 € = 70.000 €
- + Kaufnebenkosten ca. 40.495 €
- = mindestens 110.000 € Eigenkapital
Wer weniger Eigenkapital mitbringt, riskiert eine höhere Beleihungsquote — und damit spürbar schlechtere Zinsen. Mit 30 oder 40 Prozent Eigenkapital hingegen winken deutlich günstigere Konditionen, was über eine typische Laufzeit von 20 Jahren zehntausende Euro Unterschied machen kann.
Budget-Check: Diese drei Schritte vor dem Kaufangebot
Bevor Sie ein Angebot stellen, empfehlen sich drei konkrete Schritte:
- Nebenkosten exakt berechnen: Bundeslandspezifische Grunderwerbsteuersätze, Notarkosten und eine etwaige Maklerprovision addieren — am schnellsten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
- Verbindliche Finanzierungsbestätigung einholen: Eine informelle Bankauskunft reicht nicht. Nur ein schriftliches Finanzierungsversprechen stärkt Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Verkäufer und sichert Sie selbst ab.
- Liquiditätspuffer einplanen: Mindestens 5.000 bis 10.000 Euro Reserve sollten nach dem Kauf noch verfügbar sein — für erste Reparaturen, den Umzug oder unvorhergesehene Kosten direkt nach der Übergabe.
Klären Sie außerdem schon vor der Besichtigung, ob ein Makler beteiligt ist und wie die Provision aufgeteilt wird. Seit der Neuregelung des Maklerrechts gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Prinzip der Kostenteilung — doch die konkrete Vereinbarung kann variieren. Auch scheinbar kleine Abweichungen können Ihr Budget um mehrere tausend Euro verschieben.
Wer alle diese Posten vor dem ersten Angebot kennt, kauft mit klarem Kopf und realistischem Spielraum — statt im Nachhinein zu rechnen, wie das Geld doch noch reichen soll.
