Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Wer eine Immobilie kauft, zahlt am Ende deutlich mehr als den ausgehandelten Kaufpreis. Die sogenannten Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Situation zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen – bei einem Objekt für 350.000 Euro bedeutet das bis zu 52.500 Euro zusätzlich, die Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen müssen, bevor der erste Kredit-Euro fließt.
Das Besondere: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie zählen zum Eigenkapital, das Käufer liquide vorhalten müssen. Wer diesen Posten unterschätzt oder ihn schlicht vergisst, riskiert eine Finanzierungslücke kurz vor dem Notartermin – zu einem Zeitpunkt, an dem der Ausstieg teuer werden kann.
Die vier Hauptkostenblöcke im Überblick
Beim Immobilienkauf in Deutschland setzen sich die Nebenkosten aus vier klar abgrenzbaren Blöcken zusammen:
- Grunderwerbsteuer: Eine staatliche Steuer, die beim Eigentumsübergang anfällt. Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland – von vergleichsweise niedrigen Sätzen in Bayern und Sachsen bis zu höheren Sätzen in mehreren nord- und ostdeutschen Ländern. Details und aktuelle Sätze finden sich im nächsten Abschnitt.
- Notar- und Grundbuchkosten: Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden – ohne Notar kein rechtsgültiger Eigentumsübergang. Hinzu kommt die Eintragung ins Grundbuch, die ebenfalls Gebühren auslöst.
- Maklerprovision: Wenn ein Makler die Immobilie vermittelt hat, fällt eine Courtage an. Seit der Reform im Jahr 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision grundsätzlich zu gleichen Teilen – die Gesamthöhe variiert je nach Bundesland und Vereinbarung.
- Weitere Nebenkosten: Dazu zählen unter anderem Gebühren für die Grundschuldbestellung bei Bankfinanzierung, mögliche Kosten für ein unabhängiges Wertgutachten sowie Bearbeitungsgebühren eines Finanzierungsvermittlers.
Warum der ausgeschriebene Kaufpreis in die Irre führt
Immobilienportale zeigen bei der Suche fast immer nur den Angebotspreis – das ist verständlich, aber trügerisch. Wer etwa ein Reihenhaus für 420.000 Euro in Nordrhein-Westfalen ins Auge fasst, muss realistisch mit einem Gesamtaufwand von rund 465.000 bis 480.000 Euro rechnen, sobald alle Nebenkosten addiert sind. In einem anderen Bundesland mit niedrigerem Steuersatz und ohne Maklercourtage kann dieselbe Rechnung spürbar günstiger ausfallen – manchmal um mehrere tausend Euro.
Es empfiehlt sich daher, den Kaufnebenkosten-Rechner bereits früh in der Suchphase zu nutzen – nicht erst, wenn das Wunschobjekt gefunden ist. So lässt sich das reale Budget frühzeitig abstecken, bevor Besichtigungstermine und emotionale Bindungen die nüchterne Kalkulation erschweren. Wer weiß, was ihn erwartet, kann Angebote auch besser einordnen und gezielter verhandeln.
Die vier Kostenblöcke werden in den folgenden Abschnitten einzeln aufgeschlüsselt – mit aktuellen Sätzen, konkreten Rechenbeispielen und dem gesetzlichen Rahmen für 2026.
Grunderwerbsteuer 2026: Sätze je Bundesland im Überblick
Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und entsteht in dem Moment, in dem ein Grundstück oder eine Immobilie notariell den Eigentümer wechselt. Geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz eigenständig festlegen — und sie haben davon reichlich Gebrauch gemacht. Das Ergebnis ist eine Bandbreite von 3,5 bis 6,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro macht allein dieser Unterschied mehr als 10.500 Euro aus — genug für eine vollständige Küche oder eine erste energetische Sanierungsmaßnahme.
Die Steuersätze im Bundeslandvergleich (Stand 2026)
Die folgende Übersicht zeigt die derzeit geltenden Sätze. Da Länder den Satz per Landesgesetz jederzeit anpassen können, empfiehlt sich kurz vor der Vertragsunterzeichnung eine Gegenkontrolle beim zuständigen Finanzamt oder einem Steuerberater.
- 3,5 % — Bayern, Sachsen (bundesweit der niedrigste Satz)
- 4,5 % — Hamburg
- 5,0 % — Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
- 6,0 % — Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 % — Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
Rechenbeispiel: Was zahlen Sie konkret?
Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 280.000 Euro — ein 2026 in mittelgroßen Städten wie Leipzig, Kassel oder Rostock durchaus realistischer Preis:
- In Bayern (3,5 %): 9.800 Euro Grunderwerbsteuer
- In Berlin (6,0 %): 16.800 Euro Grunderwerbsteuer
- In Brandenburg (6,5 %): 18.200 Euro Grunderwerbsteuer
Die Differenz von knapp 8.400 Euro zwischen Bayern und Brandenburg schlägt direkt auf Ihr notwendiges Eigenkapital durch, denn die Grunderwerbsteuer gilt als Nebenkosten und wird von Banken nicht mitfinanziert. Wer den genauen Betrag für seine Wunschimmobilie sofort ermitteln möchte, kann den Grunderwerbsteuer-Rechner nutzen — Kaufpreis eingeben, Bundesland wählen, fertig.
Wer zahlt — und bis wann?
Die Grunderwerbsteuer trägt nach dem GrEStG grundsätzlich der Käufer, auch wenn Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag abweichende Regelungen treffen können. Nach der notariellen Beurkundung schickt das Finanzamt einen Steuerbescheid; die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — und ohne dieses Dokument kann das Grundbuchamt keinen Eigentumswechsel eintragen. Der Schlüssel wechselt also rechtlich erst nach Zahlung wirklich die Hand.
Für Käufer innerhalb der Familie gibt es Ausnahmen: Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Eltern und Kindern sind unter den Voraussetzungen des § 3 GrEStG von der Steuer befreit. Wer auf diesem Weg kauft, sollte das frühzeitig mit dem Notar klären, damit der Vertrag entsprechend formuliert wird.
Grunderwerbsteuer und Kaufpreisaufteilung: ein oft übersehener Hebel
Beim Kauf einer Immobilie mit Inventar — etwa Einbauküche, Gartenhaus oder Carport — kann eine vertragliche Kaufpreisaufteilung die Bemessungsgrundlage senken: Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstücks- und Gebäudeanteil an, nicht auf bewegliche Wirtschaftsgüter. Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen allerdings kritisch; realitätsfremde Werte werden regelmäßig verworfen. Ein belastbarer Zeitwert des Inventars, dokumentiert durch Rechnungen oder ein kurzes Gutachten, ist hier die sicherere Grundlage — und kann je nach Ausstattung die Steuerlast um einen vierstelligen Betrag reduzieren.
Notar- und Grundbuchkosten: Was Käufer wirklich zahlen
Beim Immobilienkauf ist der Gang zum Notar gesetzlich vorgeschrieben: Nach § 311b BGB muss jeder Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie notariell beurkundet werden. Die Kosten dafür sind bundesweit einheitlich geregelt – im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Ob der Vertrag in München, Hamburg oder Leipzig beurkundet wird, spielt keine Rolle: Die Gebühren richten sich immer nach demselben Tarifsystem und nach der Höhe des Kaufpreises. Verhandeln lässt sich hier nichts.
Als grobe Faustregel gilt: Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen machen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises aus. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das etwa 5.250 bis 7.000 Euro – ein Betrag, der bei der Finanzierungsplanung von Anfang an feststehen sollte, denn Banken rechnen ihn nicht ins Darlehen ein.
Was steckt in den Notarkosten?
Die Notargebühren setzen sich aus mehreren Einzelpositionen zusammen. Die wichtigsten sind:
- Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar entwirft den Vertrag, liest ihn vollständig vor und beurkundet die Unterschriften beider Parteien. Das ist die Hauptleistung und der größte Posten.
- Auflassungsvormerkung: Unmittelbar nach der Beurkundung lässt der Notar eine Vormerkung im Grundbuch eintragen. Sie schützt den Käufer in der Zeit zwischen Vertragsschluss und vollständiger Kaufpreiszahlung – kein Verkäufer kann die Immobilie in dieser Phase anderweitig belasten oder weiterverkaufen.
- Auflassung und Eigentumsumschreibung: Sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist und alle behördlichen Genehmigungen vorliegen, veranlasst der Notar die endgültige Umschreibung im Grundbuch. Erst dann ist der Käufer rechtlich Eigentümer.
- Grundschuldbestellung: Wer die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert, muss zugunsten der Bank eine Grundschuld bestellen. Auch das kostet Notar- und Grundbuchgebühren – berechnet auf die Höhe des Darlehens, nicht auf den Kaufpreis.
Grundbuchgebühren: die zweite Kostenstelle
Neben dem Notar erhebt das Grundbuchamt eigene Gebühren für seine Eintragungen. Diese sind ebenfalls im GNotKG geregelt und nicht verhandelbar. Typische Positionen sind die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung, die anschließende Löschung der Vormerkung sowie – bei Finanzierung – die Eintragung der Grundschuld. In der Praxis entfallen grob zwei Drittel der Gesamtkosten auf den Notar und ein Drittel auf das Grundbuchamt.
Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 Euro
Bei einem Eigenheim mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Bankdarlehen über 280.000 Euro fallen in etwa folgende Kosten an:
- Notargebühren Kaufvertrag inkl. Auflassung: ca. 2.100 – 2.500 €
- Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung + Vormerkung): ca. 1.000 – 1.200 €
- Grundschuldbestellung Notar + Grundbuchamt: ca. 1.000 – 1.400 € (bezogen auf die Darlehenssumme)
- Gesamtkosten: ca. 4.100 – 5.100 €
Die exakten Beträge hängen vom Kaufpreis, der Darlehenssumme und etwaigen Sonderleistungen ab. Mit dem Notarkosten-Rechner von Inno Immobilien lässt sich die konkrete Summe in Sekunden ermitteln – einfach Kaufpreis und Finanzierungsbetrag eingeben.
Wichtig für Käufer: Notarkosten trägt grundsätzlich der Käufer. Der Notar wird üblicherweise vom Käufer beauftragt, und seine Rechnung ist nach Fälligkeit zu begleichen – auch dann, wenn der Kauf wider Erwarten scheitert. Nur für Leistungen, die ausschließlich dem Verkäufer zugutekommen, etwa die Löschung alter Grundschulden, kann der Verkäufer anteilig zur Kasse gebeten werden. Diese Regelung sollte im Kaufvertrag klar festgehalten sein.
Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das sogenannte Maklergesetz – offiziell das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Die wichtigste Regelung: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf die Maklerprovision nicht mehr einseitig dem Käufer aufgebürdet werden. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen – eine vollständige Überwälzung auf den Käufer ist seitdem unzulässig.
Halbe-halbe in der Praxis
In der Praxis teilen Käufer und Verkäufer die Provision heute häufig je zur Hälfte. Die übliche Gesamtprovision liegt je nach Region und Vereinbarung zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % Mehrwertsteuer). Daraus ergibt sich für jeden der beiden Seiten ein Anteil von rund 2,98 % bis 3,57 %.
Konkretes Beispiel: Kaufpreis 380.000 €, Gesamtprovision 7,14 % = 27.132 €. Hälftig aufgeteilt zahlt der Käufer 13.566 € – ein Betrag, der zwingend in die Finanzierungsplanung gehört und nicht aus dem Darlehen, sondern aus Eigenkapital gedeckt werden muss, da die meisten Banken Kaufnebenkosten nicht mitfinanzieren.
Für welche Immobilien gilt die gesetzliche Halbteilung?
- Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (inkl. Doppel- und Reihenhäuser): Halbteilung zwingend, sobald der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
- Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien: Keine gesetzliche Halbteilung – die Provision kann hier vertraglich frei vereinbart werden, auch vollständig zu Lasten des Käufers.
Provision ist verhandelbar – und manchmal null
Trotz der gesetzlichen Regelung bleibt die Höhe der Provision eine Verhandlungssache. In einem Marktumfeld, in dem Objekte länger inseriert sind als noch vor drei Jahren, haben Käufer heute mehr Verhandlungsspielraum als in den Boomjahren bis 2022. Wer direkt vom Eigentümer kauft – ohne zwischengeschalteten Makler – spart die Provision vollständig. Dafür entfällt dann auch die Prüfung von Unterlagen, die Koordination von Besichtigungen und die Begleitung bis zum Notartermin, die ein erfahrener Makler übernimmt.
Zu beachten: Die Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag rechtswirksam beurkundet ist und die Maklertätigkeit nachweislich zur Vermittlung geführt hat. Wer ein Objekt über ein Portal wie inno-immobilien.de findet und direkt Kontakt zum Anbieter aufnimmt, sollte frühzeitig klären, ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt. Mit dem Maklerprovision-Rechner lässt sich der exakte Betrag für Ihren Kaufpreis in Sekunden berechnen – bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren.
Kaufnebenkosten berechnen und in die Finanzierung einplanen
Wer den Kaufpreis einer Immobilie kennt, hat erst die halbe Wahrheit. Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf – und sie werden von Käufern systematisch unterschätzt. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, summieren sie sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt für 350.000 Euro bedeutet das zusätzliche Ausgaben von 35.000 bis 52.500 Euro, die in der Regel vor dem Einzug fällig werden.
Daumenregel: So schätzen Sie die Gesamtkosten
Eine einfache Schätzformel hilft bei der ersten Orientierung:
- Ohne Makler: Kaufpreis + 5–7 % (Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch)
- Mit Makler: Kaufpreis + 10–15 % (je nach Bundesland und Maklerprovision)
Für ein konkretes Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen für 400.000 Euro mit Makler kann Nebenkosten von rund 56.000 bis 60.000 Euro verursachen. Das gleiche Objekt in Bayern mit niedrigerem Grunderwerbsteuersatz und ohne Makler käme auf deutlich weniger. Der Kaufnebenkosten-Rechner von Inno Immobilien liefert in wenigen Sekunden einen präzisen Wert für Ihre konkrete Situation – bevor Sie auch nur einen Besichtigungstermin buchen.
Eigenkapital oder Kredit? Was Banken wirklich finanzieren
Die meisten Kreditinstitute finanzieren ausschließlich den Kaufpreis – die Nebenkosten müssen Käufer aus Eigenkapital bestreiten. Wer das nicht einplant, steht kurz vor dem Notartermin vor einer empfindlichen Lücke. Einzelne Banken bieten sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen an, die auch die Nebenkosten einschließen – allerdings zu spürbar höheren Zinsen, weil das Beleihungsrisiko für das Institut steigt.
Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent des Gesamtbedarfs – also Kaufpreis plus Nebenkosten – sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Ein Käufer, der 350.000 Euro für eine Wohnung zahlt und mit 12 % Nebenkosten rechnet (42.000 Euro), benötigt damit einen Eigenkapitalanteil von rund 78.400 Euro, um auf diese Quote zu kommen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger in der Regel der angebotene Zinssatz.
Liquiditätsreserve nicht vergessen
Neben den Nebenkosten empfehlen Finanzierungsexperten eine zusätzliche Reserve: mindestens zwei bis drei Netto-Monatsgehälter für unvorhergesehene Ausgaben kurz nach dem Kauf – etwa eine defekte Heizung, kleinere Renovierungen oder Ummeldungskosten. Wer diese Reserve mit in die Finanzplanung einbezieht, vermeidet teure Nachfinanzierungen zu ungünstigen Konditionen.
Tipp: Nutzen Sie den Grunderwerbsteuer-Rechner, um den oft größten Einzelposten der Nebenkosten bundeslandspezifisch zu ermitteln – und legen Sie das Ergebnis Ihrem Bankberater direkt vor. Wer alle Zahlen klar aufbereitet präsentiert, verhandelt in einer deutlich stärkeren Position.
Zeitpunkt der Zahlung – wenn alles auf einmal fällig wird
Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten fallen typischerweise innerhalb weniger Wochen nach der notariellen Beurkundung an. Die Maklerprovision ist je nach Vertrag bereits beim Abschluss oder kurz danach fällig. Das bedeutet: Die Liquidität muss zum Zeitpunkt der Beurkundung bereitstehen – nicht erst beim Einzug. Ein häufiger Fehler ist, Rücklagen erst nach der Schlüsselübergabe aufzulösen. Klären Sie mit Ihrer Bank frühzeitig, wann die einzelnen Beträge abgerufen werden können, damit keine Finanzierungslücken entstehen.
Eine vollständige Übersicht aller anfallenden Kosten sowie weitere Finanzierungsrechner – vom Annuitätendarlehen bis zum Tilgungsrechner – finden Sie unter Inno Immobilien Tools. So gehen Sie mit einem realistischen Budget in jede Besichtigung.
