Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was kommt wirklich auf Sie zu?
Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den im Exposé genannten Kaufpreis. Die sogenannten Kaufnebenkosten summieren sich je nach Bundesland und Transaktionsart schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – bei einem Objekt für 350.000 Euro bedeutet das 35.000 bis über 50.000 Euro zusätzlich, die bereits vor dem Notartermin eingeplant sein müssen.
Diese Kosten überrumpeln viele Erstkäufer, weil Banken Kaufnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren. Sie müssen als echtes Eigenkapital vorliegen – zusätzlich zu dem Eigenanteil, den das Kreditinstitut ohnehin erwartet. Wer sie im Finanzierungsplan vergisst, rechnet sein Budget von Grund auf neu.
Die drei Hauptblöcke der Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf in Deutschland entstehen drei unvermeidliche Kostenblöcke, deren genaue Höhe von Bundesland, Kaufpreis und Transaktionsstruktur abhängt:
- Grunderwerbsteuer: Eine Ländersteuer, die unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrags fällig wird. Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich – von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Sie ist der größte Einzelposten unter den Nebenkosten und nicht verhandelbar.
- Notar- und Grundbuchkosten: Ohne notarielle Beurkundung ist kein Immobilienkauf in Deutschland rechtswirksam. Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) anhand des Kaufpreises – als Faustregel gelten rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für beide Posten zusammen.
- Maklerprovision: Wenn ein Makler vermittelt, teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit der gesetzlichen Neuregelung 2020 grundsätzlich hälftig. Bei vielen Privatverkäufen entfällt dieser Posten ganz.
Weitere Kosten, die oft unterschätzt werden
Neben den drei Hauptblöcken können weitere Ausgaben anfallen, die im ersten Überblick fehlen:
- Gutachterkosten: Ein unabhängiges Wertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen kostet je nach Aufwand mehrere Hundert bis über tausend Euro, schützt aber vor überhöhten Kaufpreisen.
- Gebäudeversicherung: Ab dem Tag der Übergabe muss das Gebäude versichert sein – die erste Jahresprämie ist sofort fällig.
- Bereitstellungszinsen: Dauert die Auszahlungsphase des Darlehens länger als vereinbart, berechnen Banken Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag.
- Umzugs- und Renovierungskosten: Technisch keine Kaufnebenkosten, aber real: Wer direkt nach dem Erwerb einzieht oder renoviert, braucht auch dafür Liquidität.
Konkretes Rechenbeispiel: 380.000 Euro in Bayern
Nehmen Sie eine Eigentumswohnung in München-Umland zum Kaufpreis von 380.000 Euro, vermittelt durch einen Makler. Grob überschlagen entstehen folgende Nebenkosten:
- Grunderwerbsteuer (Bayern): 3,5 % → 13.300 Euro
- Notar und Grundbuch: ca. 1,7 % → rund 6.500 Euro
- Maklerprovision Käuferanteil: 3,57 % → rund 13.566 Euro
Summe: rund 33.366 Euro – fast 8,8 Prozent des Kaufpreises, die kein Bankkredit abdeckt. In Bundesländern mit höherem Grunderwerbsteuersatz liegt der Gesamtbetrag noch deutlich darüber. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner von Inno Immobilien können Sie Ihr konkretes Szenario – Bundesland, Kaufpreis, mit oder ohne Makler – in Sekunden durchrechnen, bevor Sie ein Angebot abgeben oder eine Finanzierungszusage einholen.
Wichtig für Kapitalanleger: Wer die Immobilie vermietet, kann Notar-, Grundbuch- und anteilige Maklerkosten als Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend machen – sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA). Eigennutzer haben diese Möglichkeit nicht; für sie sind die Nebenkosten reine Liquiditätsfrage.
Grunderwerbsteuer 2026: Sätze je Bundesland und was Sie sparen können
Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Einzelposten bei den Kaufnebenkosten – und gleichzeitig der Posten, der je nach Bundesland am stärksten variiert. Während Käufer in Bayern oder Sachsen nur 3,5 % des beurkundeten Kaufpreises ans Finanzamt abführen, zahlen sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein oder Thüringen satte 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das einen Unterschied von 12.000 Euro – allein wegen des Wohnorts.
Aktuelle Steuersätze im Überblick
- 3,5 %: Bayern, Sachsen
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
Hamburg und einzelne Länder haben ihre Sätze in den vergangenen Jahren angepasst – prüfen Sie daher vor dem Notartermin den aktuell geltenden Satz für Ihr Bundesland, da die Länder die Grunderwerbsteuer autonom festlegen können. Mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner berechnen Sie Ihren individuellen Betrag sekundengenau, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Rechenbeispiel: München vs. Berlin vs. Dortmund
Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro:
- München (Bayern, 3,5 %): 12.250 Euro Grunderwerbsteuer
- Berlin (6,0 %): 21.000 Euro – das sind 8.750 Euro mehr
- Dortmund (NRW, 6,5 %): 22.750 Euro – 10.500 Euro mehr als in München
Der Unterschied entspricht damit leicht dem Jahresbeitrag eines Bausparvertrags oder einem halben Monatseinkommen eines Gutverdieners. Wer in einem Hochsteuerland kauft, muss diesen Betrag vollständig aus Eigenkapital stemmen – er ist nicht finanzierbar, da Banken ihn nicht in die Beleihung einrechnen.
Legale Stellschraube: Inventar separat ausweisen
Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf den beurkundeten Kaufpreis der Immobilie – nicht auf mitgekaufte bewegliche Gegenstände. Wird eine hochwertige Einbauküche, ein Carport-Zubehör oder Außenmöbel mit realistischem Marktpreis separat im Notarvertrag ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage. Bei einem Inventarwert von 15.000 Euro spart ein Käufer in NRW rechnerisch 975 Euro.
Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen jedoch sorgfältig: Werte, die erkennbar überhöht sind oder für die kein Marktpreis glaubhaft belegt werden kann, werden zurückgesetzt. Eine korrekte Dokumentation – etwa durch Kaufbelege oder ein Händlerangebot – ist deshalb Pflicht. Zu hohe Inventarpreise können außerdem als Scheingeschäft gewertet werden, was steuerrechtliche Konsequenzen nach sich zieht.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?
Vollständig befreit sind Käufe zwischen Personen in gerader Linie: Eltern an Kinder, Kinder an Eltern sowie Käufe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern. Geschwister, Neffen, Nichten oder unverheiratete Paare zahlen dagegen den vollen Satz – das überrascht viele Käufer, die eine größere Familienbefreiung erwartet haben.
Für alle anderen Käufer bleibt die Steuer gesetzt: Sie wird vom Finanzamt per Bescheid festgesetzt und ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht einträgt. Wer zu früh in die Immobilie einziehen möchte, sollte die Zahlung daher zügig einplanen – typisch sind vier bis sechs Wochen nach Beurkundung.
Reformdiskussion 2026: Freibetrag für Erstkäufer?
In der politischen Debatte ist seit Jahren ein bundesweiter Freibetrag für den Erstkauf selbst genutzten Wohneigentums – ähnlich dem österreichischen oder belgischen Modell. Einzelne Bundesländer testen eigene Entlastungsmodelle im Rahmen ihrer Steuerhoheit. Ob und in welcher Form ein solcher Freibetrag bundesweit kommt, ist zum Stand 2026 offen. Wer als Erstkäufer oder junges Paar plant, sollte die Entwicklung in seinem Bundesland im Blick behalten – die Einsparung könnte je nach Kaufpreis mehrere tausend Euro betragen.
Notar- und Grundbuchkosten: Pflichtposten und Stellschrauben
Ohne Notar kein Eigentümerwechsel – das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden, sonst ist er rechtlich unwirksam. Entsprechend haben Sie bei diesen Kosten keinen Verhandlungsspielraum mit dem Anbieter: Notargebühren und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich geregelt – kein Notar darf mehr verlangen, keiner weniger.
Was der Notar beim Immobilienkauf tatsächlich leistet
Der Beurkundungstermin ist nur der sichtbare Teil. Zu den typischen Leistungen des Notars gehören:
- Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung – sie schützt den Käufer zwischen Vertragsschluss und endgültiger Eigentumsumschreibung
- Einholung von Vorkaufsverzichtserklärungen der Gemeinde
- Löschung alter Grundschulden des Verkäufers
- Koordination mit der finanzierenden Bank bei der Grundschuldbestellung
- Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
All diese Schritte sind im GNotKG-Gebührenrahmen enthalten. Die Gesamtgebühr berechnet sich anhand des Geschäftswerts – in der Regel der Kaufpreis.
Daumenregel und konkretes Rechenbeispiel
Als Orientierung gilt: Notar- und Grundbuchgebühren zusammen liegen bei etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Davon entfällt grob:
- Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 % – für Beurkundung, Vollzug und Nebengeschäfte
- Grundbuchgebühren: ca. 0,3 bis 0,5 % – für Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung
Beispiel Kaufpreis 350.000 €:
- Notarkosten: rund 3.500 € (ca. 1,0 %)
- Grundbuchgebühren: rund 1.750 € (ca. 0,5 %)
- Gesamt: rund 5.250 €
Bei 600.000 € Kaufpreis wären es entsprechend rund 9.000 bis 12.000 €. Die genaue Summe steigt leicht, wenn weitere Geschäfte hinzukommen – etwa eine notarielle Vollmacht, ein Ehevertrag oder die Löschung mehrerer alter Belastungen.
Die eine echte Stellschraube: die Grundschuld
Wer mit einem Bankdarlehen finanziert, zahlt nicht nur für die Eigentumsumschreibung, sondern auch für die Eintragung der Grundschuld – das ist die Sicherheit, die die Bank für ihr Darlehen ins Grundbuch einträgt. Diese Gebühr richtet sich nach der Grundschuldhöhe, also nach dem Darlehensbetrag.
Kaufen Sie eine Immobilie in Hamburg für 420.000 € und finanzieren 320.000 € davon, wird die Grundschuld über 320.000 € eingetragen. Nutzen Sie zusätzlich ein KfW-Darlehen über 50.000 €, entsteht in der Regel ein zweiter Grundschuldeintrag – und damit ein zweiter Gebührentatbestand. Wer beide Darlehen über eine einzige Grundschuld bündeln kann, spart sich diesen Zusatzposten. Ob das möglich ist, klärt der Notar im Vorfeld mit der Bank.
Vollständige Eigenkapitalfinanzierung spart die Grundschuldgebühr komplett – für die meisten Käufer ist das jedoch unrealistisch. Realistischer ist die Überlegung, wie viele separate Grundschulden wirklich nötig sind.
Tipp: Notar früh ins Boot holen
Viele Käufer kontaktieren den Notar erst kurz vor dem Termin. Dabei ist ein frühes Gespräch kostenlos und wertvoll: Ein erfahrener Notar erklärt, welche Klauseln im Kaufvertragsentwurf des Verkäufers unüblich sind, welche Löschungen nötig werden und wie die Abwicklung mit der Bank koordiniert wird. Wer den Kaufvertrag vorab prüfen lässt, vermeidet Nachverhandlungen am Beurkundungstisch – und damit Verzögerungen, die im schlimmsten Fall den Einzugstermin verschieben.
Wie hoch Ihre persönlichen Notar- und Grundbuchkosten ausfallen, berechnen Sie in wenigen Sekunden mit dem kostenlosen Notarkosten-Rechner auf inno-immobilien.de – Kaufpreis und Darlehenshöhe eingeben, fertig.
Maklerprovision 2026: Wer zahlt wie viel – und wann entfällt sie?
Die Maklerprovision ist für viele Käufer der unangenehmste Posten unter den Kaufnebenkosten – nicht weil sie unvermeidlich wäre, sondern weil sie oft als Überraschung kommt. Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) das gesetzliche Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf er die Courtage nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Beide Seiten tragen mindestens gleich viel – in der Praxis bedeutet das meist eine hälftige Teilung.
Wie hoch ist die Provision aktuell?
Die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht gedeckelt und wird frei zwischen Auftraggeber und Makler vereinbart. In Deutschland haben sich regional unterschiedliche Sätze eingespielt:
- 3,57 % des Kaufpreises je Seite (brutto, inkl. 19 % MwSt.) – das entspricht 3 % netto und ist der bundesweit häufigste Satz pro Partei
- In einigen Bundesländern (z. B. Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen) liegt die Gesamtcourtage oft bei 7,14 % brutto – je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer verteilt
- In Hamburg, Hessen und Brandenburg waren historisch höhere Käuferanteile üblich; auch das hat sich durch das Halbteilungsprinzip angeglichen
Rechenbeispiel: Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Leipzig für 280.000 €. Bei einer hälftigen Provision von je 3,57 % zahlen Sie als Käufer rund 9.996 € an Maklerprovision – zusätzlich zu Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Für Gewerbeimmobilien gelten andere Regeln
Das Halbteilungsprinzip greift nur bei Wohnimmobilien. Bei Büros, Lagerhallen, Praxen oder Einzelhandelsflächen können Makler die Courtage weiterhin frei verteilen – in vielen Fällen zahlt der Käufer die volle Provision. Das ist beim Budgetieren gewerblicher Objekte unbedingt einzukalkulieren.
Wann entfällt die Maklerprovision?
Provision fällt nur an, wenn ein Makler nachweislich an der Transaktion mitgewirkt hat. Es gibt Situationen, in denen kein Makler eingeschaltet wird:
- Privater Direktverkauf: Verkäufer und Käufer einigen sich ohne Vermittler – keine Provision für keine Seite
- Neubau vom Bauträger: Viele Projektentwickler verkaufen direkt; ob eine Provision anfällt, steht im Kaufvertrag
- Interne Weitergabe innerhalb der Familie oder an bekannte Interessenten, bei denen kein Makler tätig wurde
Prüfen Sie im Exposé immer, ob eine Provision ausgewiesen ist und in welcher Höhe. Steht dort "provisionsfrei", entfällt dieser Kostenpunkt vollständig – was die Nebenkosten je nach Region um mehrere tausend Euro reduziert. Auf inno-immobilien.de sehen Sie bei jedem Angebot transparent, ob eine Käuferprovision anfällt. Kalkulieren Sie Ihre Gesamtkosten vorab mit dem Kaufnebenkosten-Rechner – so gehen Sie in jede Finanzierungsanfrage mit verlässlichen Zahlen.
Kaufnebenkosten richtig berechnen und in die Finanzierung einplanen
Wer die Einzelposten kennt, muss sie noch zu einer verlässlichen Gesamtgröße zusammenführen – und diese Gesamtgröße frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbauen. Denn Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit: Sie erwarten, dass Ihr Eigenkapital mindestens die Nebenkosten vollständig abdeckt, oft darüber hinaus auch einen Teil des Kaufpreises selbst.
Bandbreite und Faustformel
Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, summieren sich die Gesamtnebenkosten typischerweise auf 9 % bis 15 % des Kaufpreises. In Bundesländern mit niedrigerem Grunderwerbsteuersatz und geteilter Provision können es 9–10 % sein; in Ländern mit höherem Steuersatz und voller Maklerprovision schnell 14–15 %. Diese Schwankungsbreite von bis zu 6 Prozentpunkten entspricht bei einem Kaufpreis von 400.000 € einer Differenz von rund 24.000 € – genug, um eine Finanzierung ins Wanken zu bringen, wenn man zu optimistisch kalkuliert hat.
Beispielrechnung: Eigentumswohnung für 350.000 €
Angenommen, Sie kaufen in einem Bundesland mit mittlerem Grunderwerbsteuersatz und Maklerbeteiligung:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland, s. Abschnitt oben): ca. 12.250 – 22.750 €
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % = rund 5.250 – 7.000 €
- Maklerprovision (hälftig): je nach Vereinbarung rund 6.250 – 12.500 €
Die exakte Summe ergibt sich erst, wenn Sie Kaufpreis, Bundesland und Maklerquote zusammenführen. Genau das leistet der Kaufnebenkosten-Rechner: Eingabe in unter einer Minute, Ausgabe als belastbare Zahl statt grober Schätzung. Ergänzend rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner den größten Einzelposten bundeslandscharf durch.
Was Banken finanzieren – und was zwingend aus Eigenkapital kommen muss
Kreditinstitute unterscheiden strikt zwischen Kaufpreis (beleihbar) und Nebenkosten (nicht beleihbar). Die Nebenkosten müssen aus liquiden Eigenmitteln stammen. Das bedeutet konkret: Bei 350.000 € Kaufpreis und angenommenen 12 % Nebenkosten (42.000 €) brauchen Sie mindestens 42.000 € flüssig, bevor die Bank eine Finanzierungsanfrage überhaupt ernsthaft prüft. Wer zusätzlich 20 % Eigenkapital am Kaufpreis stellen will, kommt auf 42.000 € + 70.000 € = 112.000 € Eigenkapital gesamt.
Schritt für Schritt zur belastbaren Gesamtzahl
- Kaufpreis festlegen: Was ist Ihr realistisches Limit? Der Budgetrechner hilft, von der monatlichen Rate rückwärts zum Kaufpreis zu rechnen.
- Nebenkosten berechnen: Bundesland, Maklerquote und Kaufpreis in den Kaufnebenkosten-Rechner eingeben.
- Eigenkapital abgleichen: Gesamtnebenkosten + gewünschter Eigenkapitalanteil am Kaufpreis = benötigtes Eigenkapital.
- Finanzierungsbedarf ermitteln: Kaufpreis minus Eigenkapitalanteil = Darlehenssumme.
- Monatsrate prüfen: Mit dem Annuitätendarlehen-Rechner sehen Sie sofort, ob die Rate zu Ihrem Haushalt passt.
Liquiditätspuffer: Warum die letzte Reserve entscheidend ist
Planen Sie über die errechnete Nebenkostensumme hinaus mindestens 5.000 – 10.000 € freie Liquidität ein. Nach dem Notartermin folgen häufig sofort kleinere Ausgaben: neue Schlösser, Malerarbeiten, Einbauküche oder die erste Nebenkostenabrechnung als Eigentümer. Wer das Eigenkapital auf den letzten Euro für Nebenkosten verbraucht, gerät bei der ersten unerwarteten Ausgabe sofort unter Druck – und hat keinen Verhandlungsspielraum mehr.
Wenn Sie unsicher sind, ob Kaufen jetzt oder in ein bis zwei Jahren sinnvoller ist, liefert der Kaufen-oder-Mieten-Rechner eine ehrliche Gesamtkostenrechnung über die Laufzeit – inklusive Nebenkosten, Zinslast und Mietalternative. Die kostenlose Immobiliensuche von Inno Immobilien zeigt Ihnen parallel, was im gewünschten Budget bundesweit verfügbar ist, damit Planung und Marktlage zusammenpassen.
Häufige Fehler beim Einplanen der Nebenkosten – und wie Sie sie vermeiden
Selbst erfahrene Käufer unterschätzen immer wieder, wie teuer die Kaufnebenkosten werden können – und bezahlen dafür teils mit geplatzten Finanzierungen oder hektischen Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin. Die gute Nachricht: Die meisten dieser Fehler sind vermeidbar, wenn man sie kennt.
Fehler 1: Kaufpreis und Gesamtkosten gleichsetzen
Der verbreitetste Irrtum ist, das Finanzierungsangebot der Bank als Gesamtbudget zu verstehen. Wer für 380.000 Euro kauft und genau diesen Betrag bewilligt bekommt, steht vor einem Problem: Grunderwerbsteuer, Notar und – falls ein Makler vermittelt – die Provision werden zusätzlich fällig. Je nach Bundesland und Maklersituation summieren sich diese Posten auf 8 bis über 14 Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren Nebenkosten in aller Regel nicht mit; Kreditgeber erwarten sie als Eigenkapital. Wer das erst beim Finanzierungsgespräch erfährt, muss entweder mehr Eigenkapital beschaffen oder den Zielkaufpreis nach unten korrigieren.
Fehler 2: Den falschen Bundesland-Steuersatz ansetzen
Viele Online-Ratgeber nennen pauschal „rund 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer" – einen Wert, der in Bayern und Sachsen gilt, aber nicht in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein, wo deutlich höhere Sätze anfallen. Wer beim ersten Budgetrechnen den falschen Tarif ansetzt, plant mit einem zu kleinen Puffer. Entscheidend ist stets der Satz des Bundeslands, in dem die Immobilie liegt – nicht der des eigenen Wohnsitzes.
Fehler 3: Liquidität nicht rechtzeitig sicherstellen
Nebenkosten werden nicht mitfinanziert, sondern aus vorhandenen Mitteln überwiesen – und das in einem engen Zeitfenster. Die Grunderwerbsteuer wird kurz nach der Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt; der Notar stellt seine Rechnung nach der Grundbucheintragung. Wer die Mittel in Festgeldkonten mit langen Kündigungsfristen gebunden hat, riskiert, zum Fälligkeitszeitpunkt nicht zahlen zu können. Halten Sie den Nebenkostenbetrag in jederzeit verfügbaren Mitteln bereit.
Fehler 4: Den Liquiditätspuffer nach dem Kauf vergessen
Kaufnebenkosten enden formal mit der Grundbucheintragung – doch unmittelbar danach beginnen weitere Ausgaben: Umzug, erste Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen in der Eigentümergemeinschaft. Wer sein Eigenkapital komplett für Kaufpreis und Nebenkosten verplant, startet ohne Puffer in das Eigentum. Eine Faustregel: Nach dem Kauf sollten mindestens zwei bis drei Nettomonatsgehälter als freie Reserve vorhanden sein.
Fehler 5: Inventar und Mobiliar nicht korrekt ausweisen
Ein im Kaufvertrag separat ausgewiesener Inventarpreis – etwa für eine hochwertige Einbauküche oder Einbauschränke – kann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mindern, weil bewegliche Gegenstände nicht der Steuer unterliegen. Das klingt nach einer einfachen Ersparnis, hat aber Grenzen: Das Finanzamt prüft, ob der Wertansatz marktüblich ist. Zu hohe Inventarpreise werden nicht anerkannt; die Steuer wird dann auf den gesamten Kaufpreis festgesetzt. Klären Sie mit dem Notar vorab, welcher Ansatz realistisch und zulässig ist – er kennt die lokale Praxis der Finanzämter.
Fehler 6: Erst nach der Angebotsabgabe durchrechnen
Wer ein Kaufangebot macht, ohne die Nebenkosten exakt zu kennen, nimmt das Risiko einer Finanzierungslücke in Kauf. Kalkulieren Sie die Gesamtkosten deshalb vor der Angebotsabgabe – aufgeschlüsselt nach Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler. Der Kaufnebenkosten-Rechner auf inno-immobilien.de liefert alle Posten für Ihr Bundesland in wenigen Sekunden und gibt Ihnen eine belastbare Zahl, bevor Sie verhandeln.
- Checkliste vor dem Angebot: Bundesland der Immobilie bestimmt den Steuersatz – nicht der eigene Wohnort.
- Nebenkosten als separaten Eigenkapitalblock einplanen, nicht aus dem finanzierten Kaufpreis entnehmen.
- Mittel liquide halten – kein Festgeld mit langen Fristen kurz vor dem Notartermin.
- Reserve für Umzug und erste Instandhaltungen zusätzlich zu den Nebenkosten einkalkulieren.
- Inventaranteil im Vertrag nur mit marktüblichen Werten und in Abstimmung mit dem Notar ausweisen.
