Preisschere 2026: Was Neubau und Bestand heute kosten
Wer heute als Kapitalanleger auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv ist, trifft auf eine Preislandschaft, die sich in den letzten Jahren deutlich ausdifferenziert hat. Neubau und Bestand haben sich preislich weiter voneinander entfernt — die sogenannte Preisschere ist 2026 so ausgeprägt wie selten zuvor.
Neubau: hohe Einstiegspreise, geringes Sanierungsrisiko
Neubauwohnungen kosten je nach Lage und Ausstattung deutlich mehr als vergleichbare Bestandsobjekte im selben Quartier. Der Aufpreis gegenüber dem Bestand liegt je nach Region bei 20 bis 50 Prozent oder mehr. In Großstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt erreichen Neubaupreise regelmäßig 8.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter und darüber. Auch in mittelgroßen Städten wie Freiburg, Münster oder Leipzig haben gestiegene Baukosten — Materialpreise, Lohnkosten, knappe Grundstücke — den Neubau auf ein Niveau gehoben, das für Kapitalanleger kaum noch zu rechtfertigen ist, wenn die Mieten nicht mithalten.
Der Grund für den Aufpreis liegt nicht nur in den reinen Baukosten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt für Neubauten strenge Energiestandards vor — in der Regel mindestens Effizienzhaus 55. Wärmepumpe, hochwertige Dämmung und häufig Photovoltaik sind Pflichtbestandteile. Das macht Neubauten im laufenden Betrieb günstiger, treibt aber die Investitionskosten erheblich in die Höhe.
Bestand: günstigerer Einstieg, aber Sanierungsbedarf einkalkulieren
Bestandsobjekte aus den 1960er bis 1990er Jahren sind im Einkauf oft deutlich günstiger. In vielen deutschen Mittelstädten — etwa Magdeburg, Chemnitz, Kassel oder Duisburg — lassen sich Mehrfamilienhäuser noch zu Kaufpreisfaktoren von 15 bis 20 erwerben, was Bruttomietrenditen von 5 bis 7 Prozent ermöglicht. In Süddeutschland oder den Metropolen Hamburg und Berlin sind solche Faktoren längst Geschichte; dort dominiert der Wettbewerb um die wenigen erschwinglichen Objekte.
Der Haken: Viele Bestandsgebäude fallen unter die Sanierungspflichten des GEG. Wer ein Gebäude der Energieklasse F oder G erwirbt, muss mittelfristig mit Modernisierungskosten für Heizung und Dämmung rechnen. Je nach Gebäudezustand können diese Kosten mehrere zehntausend Euro pro Einheit erreichen — und die anfänglich attraktiv scheinende Rendite erheblich schmälern.
Was die Preisschere konkret bedeutet
- Neubau: hoher Kaufpreis, GEG-konform ab Tag eins, geringe laufende Instandhaltungskosten in den ersten Jahren — aber niedrige Anfangsrendite
- Bestand (bereits saniert): mittlerer Kaufpreis, klare Kostenlage, mittlere Rendite — der Kompromiss vieler erfahrener Anleger
- Bestand (unsaniert): niedrigster Kaufpreis, höchste Bruttomietrendite auf dem Papier — aber auch das höchste Sanierungsrisiko und drohende GEG-Pflichten
Entscheidend ist nicht der Kaufpreis allein, sondern der Gesamtinvestitionsbedarf über die ersten zehn Jahre. Ein Bestandsobjekt für 200.000 Euro, das 40.000 Euro Sanierung erfordert, kostet am Ende genauso viel wie ein modernisiertes Objekt für 240.000 Euro — jedoch mit deutlich mehr Planungsunsicherheit im Prozess. Wer diese Rechnung nicht sauber aufmacht, kauft sich verdeckte Kosten ein, die erst nach dem Notartermin sichtbar werden.
Für eine belastbare Einschätzung empfiehlt sich der Investitionsrechner auf inno-immobilien.de, der Kaufpreis, Kaufnebenkosten, geschätzten Sanierungsbedarf und prognostizierte Mieteinnahmen gegenüberstellt — und das, bevor ein Besichtigungstermin vereinbart wird.
Rendite im Vergleich: Brutto- und Nettomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Doch gerade beim Vergleich von Neubau und Bestand liegt hier eine Falle. Neubauten erzielen zwar in der Regel höhere absolute Mieten — sind aber auch deutlich teurer in der Anschaffung. Oft so teuer, dass die Bruttorendite schlechter ausfällt als bei einer gut gewarteten Bestandsimmobilie in einer nachfragestarken Lage.
Zwei Beispiele im direkten Vergleich
Neubau, Umland München, 75 m², 2026:
- Kaufpreis: 550.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.650 € (22,00 €/m²)
- Jahreskaltmiete: 19.800 €
- Bruttomietrendite: 3,6 % — Kaufpreisfaktor 27,8
Bestand, Leipzig Gründerzeit, 75 m², 2026:
- Kaufpreis: 210.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 870 € (11,60 €/m²)
- Jahreskaltmiete: 10.440 €
- Bruttomietrendite: 4,97 % — Kaufpreisfaktor 20,1
Die Bruttorendite zeigt den Abstand — aber nicht, was am Ende wirklich im Portemonnaie bleibt. Dafür braucht es die Nettomietrendite.
Von brutto zu netto: Was abzuziehen ist
Die wichtigsten nicht umlegbaren Kostenpositionen je Jahr:
- Verwaltungskosten: 200–400 € je Einheit (Hausverwaltung, WEG-Anteil)
- Instandhaltungsrücklage: 8–15 €/m² je nach Baujahr — beim Bestand eher am oberen Rand, beim Neubau zunächst niedrig, aber nicht null
- Mietausfallwagnis: pauschal 2–4 % der Jahreskaltmiete, bei einem angespannten Markt auch weniger, in strukturschwachen Lagen mehr
- Nicht umlegbare Versicherungsanteile, Grundsteuer (sofern nicht auf den Mieter übertragbar)
Im Neubau-Beispiel: rund 3.200 € Gesamtkosten ergeben ca. 16.600 € Nettomieteinnahmen — Nettomietrendite: rund 3,0 %. Im Bestandsobjekt Leipzig: trotz höherer Instandhaltung (ca. 900 €/Jahr mehr) bleiben nach etwa 2.500 € Gesamtkosten ca. 7.940 € übrig — Nettomietrendite: rund 3,8 %. Der Abstand wächst im Nettovergleich.
Rendite und Finanzierungszins: Die entscheidende Lücke
Eine Nettomietrendite von 3,0 % ist für sich genommen kein schlechter Wert — aber sie wird zum Problem, wenn der Finanzierungszins bei 4,0 % oder darüber liegt. Der Investor zahlt dann mehr Zinsen, als er Nettomiete einnimmt: negativer Cashflow vor AfA und Tilgung. Beim Bestandsobjekt mit 3,8 % Nettorendite ist die Lücke kleiner, und wer einen Teil Eigenkapital einsetzt, kann rechnerisch in die Schwarze kommen. Das gilt es objektbezogen durchzurechnen — pauschale Daumenregeln helfen hier nicht.
Berechnen Sie Brutto- und Nettomietrendite für Ihr konkretes Objekt mit dem Mietrendite-Rechner — und prüfen Sie mit dem Investitionsrechner, wie Finanzierungskosten, Kaufnebenkosten und mögliche Mietausfälle den Cashflow über zehn Jahre verschieben. Erst wenn beide Zahlen auf dem Tisch liegen, lässt sich beurteilen, ob Neubau oder Bestand für Ihre Situation die bessere Wahl ist.
Steuerliche Vorteile: AfA, GEG-Sanierung und Kaufpreisaufteilung
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage hält, kann einen erheblichen Teil der jährlichen Kosten steuerlich geltend machen — und genau hier trennen sich Neubau und Bestand deutlich. Der wichtigste Hebel ist die Absetzung für Abnutzung (AfA): Sie mindert das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass dafür ein tatsächlicher Geldabfluss entsteht.
AfA-Satz: Neubau schlägt Bestand
Seit der Anpassung durch das Jahressteuergesetz 2022 gilt für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, ein linearer AfA-Satz von 3 % pro Jahr auf den abschreibbaren Gebäudewert. Für Bestandsimmobilien, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt der Satz weiterhin 2 % jährlich über 50 Jahre; ältere Gebäude werden mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben.
Ein konkretes Rechenbeispiel: Beträgt der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil 300.000 €, setzt ein Neubau-Anleger jährlich 9.000 € ab — ein Bestandskäufer nur 6.000 €. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das eine jährliche Steuerlastdifferenz von rund 1.260 €, allein durch den höheren AfA-Satz. Über zehn Jahre summiert sich das auf über 12.000 € — ein Unterschied, der in keiner Renditekalkulation fehlen darf.
Kaufpreisaufteilung: die oft unterschätzte Stellschraube
Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises — das Grundstück ist nicht abschreibbar. Wer hier nachlässig kalkuliert, verschenkt bares Geld. Die Kaufpreisaufteilung sollte deshalb vor dem Notartermin durchgerechnet werden, nicht danach.
- Ein hohes Bodenwertverhältnis — etwa in einer Innenstadtlage in München, Frankfurt oder Hamburg — schmälert die jährliche AfA-Basis erheblich.
- Neubau in Randlagen mit niedrigem Bodenwert und hohem Gebäudewert maximiert die abschreibbare Basis und damit den steuerlichen Vorteil.
- Das Finanzamt akzeptiert eine vertragliche Aufteilung nur, wenn sie marktgerecht ist. Eine Gewichtung zulasten des Grundstücks, die von den tatsächlichen Verkehrswerten stark abweicht, wird korrigiert.
Inno Immobilien stellt einen kostenlosen Kaufpreisaufteilungs-Rechner bereit, mit dem Sie den steuerlich wirksamen Gebäudeanteil für Ihre konkrete Immobilie ermitteln können — als erster Orientierungspunkt, bevor Sie einen Steuerberater einschalten.
GEG-Sanierung: Pflicht und steuerlicher Hebel zugleich
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt für Bestandsimmobilien nach einem Eigentümerwechsel bestimmte energetische Mindeststandards vor — darunter in vielen Fällen die Heizungserneuerung oder die Dämmung der obersten Geschossdecke. Was viele als reine Kostenpflicht wahrnehmen, ist steuerlich oft ein Vorteil: Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sind bei vermieteten Immobilien in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar, sofern sie lediglich den zeitgemäßen Standard herstellen (Erhaltungsaufwand) und keine wesentliche Verbesserung darstellen.
- Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand: Dämmung, Fenstererneuerung, Heizungstausch im Rahmen der GEG-Anforderungen — wenn der Eingriff das Gebäude auf einen zeitgemäßen, aber nicht deutlich übergesteigertenStandard bringt.
- Herstellungsaufwand (aktivierungspflichtig): Maßnahmen, die den Gebäudestandard wesentlich übersteigen, werden über die verbleibende Nutzungsdauer abgeschrieben und erhöhen die AfA-Basis für die Zukunft.
- Denkmalschutz-Objekte können unter § 7h und § 7i EStG von erhöhten Abschreibungssätzen profitieren — ein spezieller Bestandsfall, der eigene Due-Diligence erfordert.
Für selbst genutzte Immobilien gilt ein gesonderter steuerlicher Förderweg (§ 35c EStG); für Vermieter ist der direkte Werbungskostenabzug in der Regel der werthaltigere Weg, weil er das laufende zu versteuernde Einkommen sofort senkt.
Alles zusammenrechnen — vor dem Notartermin
Ob Neubau oder Bestand steuerlich attraktiver ist, hängt vom Einzelfall ab: Kaufpreisaufteilung, AfA-Satz, erwarteter Sanierungsbedarf und persönlicher Grenzsteuersatz spielen zusammen. Nutzen Sie den Investitionsrechner von Inno Immobilien, um Ihre individuelle Nachsteuerrendite zu ermitteln — mit realistischen Annahmen, nicht mit Wunschzahlen.
Finanzierung und Kaufnebenkosten: Wo der Unterschied liegt
Neubau und Bestandsimmobilien unterscheiden sich nicht nur im Kaufpreis, sondern auch erheblich in der Finanzierungsstruktur und bei den Kaufnebenkosten — zwei Faktoren, die die Nettomietrendite stärker beeinflussen, als viele Käufer beim ersten Blick auf die Angebotsseite vermuten.
Kaufnebenkosten: Der größte Kostenblock neben dem Kaufpreis
Grunderwerbsteuer, Notargebühren und ggf. Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises — und dieser Betrag muss in der Regel vollständig aus Eigenkapital kommen, da Banken Nebenkosten selten mitfinanzieren. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro bedeutet das einen einmaligen Eigenkapitalbedarf von 31.500 bis 67.500 Euro, noch bevor der erste Mieter einzieht.
Ein oft übersehener Vorteil beim Neubau: Wer direkt vom Bauträger kauft, zahlt in vielen Fällen keine Maklerprovision. Das spart im Vergleich zum Bestandskauf über einen Makler 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Bei einem 400.000-Euro-Objekt entspricht das bis zu 28.560 Euro weniger Nebenkosten — ein echter Renditeunterschied, der in vereinfachten Vergleichen systematisch fehlt.
Bankfinanzierung: Beleihungswert und Eigenkapitalbedarf im Vergleich
Banken bewerten Neubau und Bestand unterschiedlich. Neubauten ohne erkennbaren Instandhaltungsstau erhalten häufig einen höheren Beleihungswert, was den Eigenkapitalbedarf senkt. Bei sanierungsbedürftigen Bestandsobjekten schlagen Banken dagegen Sicherheitsabschläge an — mit spürbaren Folgen für die Finanzierungsstruktur.
Konkrete Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro:
- Neubau (Beleihungswert 90 %): Darlehen bis 315.000 Euro möglich
- Sanierungsbedürftiger Bestand (Beleihungswert 75 %): Darlehen bis 262.500 Euro — die Differenz von 52.500 Euro muss aus Eigenkapital gedeckt werden
Diese Differenz verändert direkt die monatliche Belastung und damit den erzielbaren Cashflow. Verschiedene Zinssatz- und Tilgungskombinationen lassen sich mit dem Annuitätendarlehen-Rechner schnell durchspielen — bevor ein Finanzierungsgespräch mit der Bank stattfindet.
Fördermittel: KfW und GEG als Kalkulationsfaktor
Neubauten, die die GEG-Mindestanforderungen erfüllen, können je nach erreichter Effizienzhaus-Stufe KfW-Förderdarlehen mit günstigeren Konditionen nutzen. Auch Bestandsobjekte mit energetischer Sanierung sind förderfähig — gerade dann, wenn das GEG ohnehin eine Nachrüstpflicht auslöst, etwa beim Heizungstausch.
Für Kapitalanleger gilt: Ein Förderdarlehen mit niedrigerem Zinssatz senkt die monatliche Rate, ohne dass die Mieteinnahmen steigen müssen. Das verbessert den Cashflow direkt. Wer diesen Effekt nicht in die Kalkulation einbezieht, rechnet konservativ — aber auch unvollständig.
Gesamtbelastung vollständig erfassen — kein Posten weglassen
Ein typischer Kalkulationsfehler: Kaufnebenkosten und laufende Finanzierungskosten werden getrennt betrachtet oder einzelne Positionen schlicht vergessen. Eine belastbare Rechnung berücksichtigt alle drei Kostenblöcke:
- Monatliche Darlehensrate aus Zins und Tilgung
- Einmalige Nebenkosten aus Eigenkapital (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler)
- Laufende nicht umlegbare Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis
Erst wenn alle drei Blöcke vollständig erfasst sind, zeigt sich, ob ein positiver monatlicher Cashflow realistisch erreichbar ist. Den Kaufnebenkosten-Rechner können Kapitalanleger nutzen, um die bundeslandspezifischen Nebenkosten für ihr Wunschobjekt konkret zu beziffern — mit dem tatsächlichen Hebesatz des jeweiligen Bundeslandes statt einem Durchschnittswert.
Risiken ehrlich bewertet: Leerstand, Instandhaltung und Energiepflichten
Wer eine Anlageimmobilie kauft, rechnet mit Mieteinnahmen – und muss gleichzeitig mit Jahren rechnen, in denen diese Einnahmen ausbleiben oder unerwartete Kosten entstehen. Ob Neubau oder Bestand: Kein Investment ist risikofrei. Der Unterschied liegt darin, welche Risiken überwiegen und wann sie schlagend werden.
Leerstand: Die versteckte Renditekillerin
Ein Leerstand von zwei Monaten pro Jahr entspricht einer Mietausfallquote von rund 17 Prozent – das sieht in jeder Renditerechnung schmerzhaft aus. Bestandsobjekte in peripheren Lagen oder mit veralteter Ausstattung tragen ein deutlich höheres Leerstandsrisiko als Neubauten in nachgefragten Großstädten. Wer eine Eigentumswohnung in einer schrumpfenden Mittelstadt kauft, weil der Kaufpreisfaktor niedrig erscheint, sollte vorab prüfen: Wie hoch ist der lokale Leerstandsanteil? Gibt es Bevölkerungsprognosen für den Landkreis? Ein Kaufpreisfaktor von 15 klingt günstig – löst sich aber auf, wenn die Wohnung drei von zwölf Monaten leer steht. Das Mietausfallwagnis – üblicherweise mit 3 bis 5 Prozent der Jahresnettokaltmiete angesetzt – gehört in jede seriöse Kalkulation, bevor die erste Zeile über Bruttorendite geschrieben wird.
Neubauten profitieren anfangs häufig von Erstvermietungsgarantien der Projektentwickler. Diese laufen in der Regel nach zwei bis drei Jahren aus. Danach tritt auch der Neubau in den normalen Marktbewerb ein – und dann entscheidet allein die Lage.
Instandhaltung: Was Altbauten wirklich kosten
Die Instandhaltungsrücklage nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist keine freiwillige Ersparnis, sondern eine gesetzliche Pflicht. Für ältere Bestandsgebäude – Baujahr vor 1980 – können die Jahresbeiträge je nach Zustand und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft spürbar über den Neubauwerten liegen. Als grobe Orientierung gilt: Je älter das Gebäude, desto höher der Ansatz für Instandhaltung im Cashflow-Plan. Wer beim Kauf die Rücklagenhöhe der WEG nicht prüft, erlebt Überraschungen bei der ersten Eigentümerversammlung – etwa eine Sonderumlage für die fällige Dachsanierung oder den Aufzugstausch, die innerhalb weniger Monate beschlossen und fällig gestellt wird.
Privatvermieter ohne WEG-Struktur – also Eigentümer eines ganzen Mehrfamilienhauses – tragen sämtliche Instandhaltungskosten allein. Hier empfehlen sich mindestens 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr als Rücklage im Budget. Ein Mehrfamilienhaus mit einem Gebäudewert von 600.000 Euro erfordert demnach 6.000 bis 9.000 Euro jährliche Rücklage – Kosten, die in einer oberflächlichen Bruttorenditerechnung regelmäßig fehlen und die Nettomietrendite erheblich drücken.
Energiepflichten nach GEG: Das strukturelle Risiko im Bestand
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt Bestandsimmobilien vor konkrete Anforderungen, die Kapitalanleger 2026 kennen müssen. Neue Heizungsanlagen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Gebäude mit schlechter Energieeffizienzklasse – Stufe F oder G im Energieausweis – steigt der Sanierungsdruck, besonders wenn die kommunale Wärmeplanung kein Fernwärmenetz vorsieht und die Eigentümer selbst handeln müssen.
Konkret: Wer ein unsaniertes Mehrfamilienhaus aus den 1970er Jahren erwirbt, sollte vor dem Notartermin ein unabhängiges Energiegutachten einholen und die Sanierungskosten in die Kaufpreisverhandlung einbeziehen. Heizungstausch, Dachdämmung und Fensteraustausch können zusammen schnell sechsstellige Beträge erreichen – Kosten, die die Anfangsrendite stark belasten oder die Gesamtfinanzierung neu aufstellen. Vermieter, die diese Investitionen auf Mieter umlegen möchten, stoßen dabei auf enge gesetzliche Grenzen bei der Modernisierungsumlage.
Neubauten erfüllen die GEG-Anforderungen per Definition zum Zeitpunkt der Fertigstellung. Das ist ein echtes Argument für den Neubaukauf – aber kein dauerhaftes: Auch Neubauten werden in 20 bis 30 Jahren zu Bestandsgebäuden mit eigenen Sanierungszyklen. Wer langfristig plant, sollte nicht nur den Energiestandard bei Kauf prüfen, sondern auch, wie zukunftssicher das eingebaute Heizsystem tatsächlich ist.
- Leerstand: Mietausfallwagnis von 3–5 Prozent in der Nettomietrendite einplanen – in strukturschwachen Lagen mehr.
- Instandhaltung Bestand: WEG-Rücklage, Wirtschaftsplan und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen vor dem Kauf prüfen.
- GEG-Pflichten: Energieausweis, Baujahr und Heizungsanlage sind Pflichtlektüre – nicht optional.
- Sonderumlagen: Im Kaufvertrag klären, ob bereits beschlossene oder absehbare Umlagen den Käufer treffen.
- Sanierungskosten: Bei Energieklasse F/G immer ein Sanierungsgutachten einholen und den Kostenrahmen in die Renditerechnung einbauen.
All diese Abzugsposten lassen sich mit dem Mietrendite-Rechner von Inno Immobilien direkt einpreisen: Tragen Sie Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung und Sanierungsrücklagen ein, bevor Sie die Nettomietrendite als Entscheidungsgrundlage verwenden. Eine Zahl, die diese Posten nicht enthält, ist keine Rendite – sie ist ein Wunsch.
Entscheidungshilfe: Wann Neubau, wann Bestand — und wann keines von beiden
Die Frage „Neubau oder Bestand?" lässt sich nicht pauschal beantworten — sie hängt von Ihrem Anlagehorizont, Ihrer Steuersituation und dem konkreten Objekt ab. Die folgende Entscheidungsmatrix fasst zusammen, wann welche Variante typischerweise die bessere Wahl ist.
Neubau lohnt sich eher, wenn …
- Sie eine hohe Steuerlast tragen und die erhöhte AfA (3 % ab 2023 nach § 7 EStG) sowie mögliche Sonderabschreibungen für Mietwohnungsbau (§ 7b EStG) steuerlich voll ausschöpfen wollen.
- Sie auf planbare Kosten angewiesen sind: Neubauten unterliegen in den ersten zehn bis fünfzehn Jahren kaum Instandhaltungsaufwand. Wer keinen finanziellen Puffer für unerwartete Reparaturen hat, schläft ruhiger.
- Der Standort Mietwachstum verspricht — etwa in Universitätsstädten wie Münster, Freiburg oder Erlangen, wo die Nachfrage nach modernem, energieeffizientem Wohnraum strukturell hoch ist.
- Sie langfristig denken: Ein GEG-konformes Gebäude trägt heute schon das Energieniveau, das Bestandsimmobilien erst durch teure Sanierung erreichen müssen. Das sichert Vermietbarkeit auch 2030+.
Bestand lohnt sich eher, wenn …
- Der Kaufpreisfaktor realistisch ist: Bestandswohnungen sind in vielen Lagen noch zu Faktoren zwischen 18 und 24 zu haben — Neubau liegt oft bei 28 bis 35 und darüber. Der niedrigere Einstiegspreis verbessert die Anfangsrendite spürbar.
- Die Lage etabliert ist: Ein Altbau in zentraler Lage in Hamburg-Altona oder Leipzig-Südvorstadt vermietet sich erfahrungsgemäß schneller als ein Neubau am Stadtrand — auch wenn der Neubau auf dem Papier moderner ist.
- Sie handwerklich oder planerisch versiert sind und gezielt unterbewertete Objekte mit Renovierungsstau aufwerten können. Eine Küche und ein Bad für 25.000 Euro können den Mietzins um 150–200 Euro monatlich heben — das ist echte Wertsteigerung, die kein Neubau liefert.
- Die Spekulationsfrist bereits läuft: Haben Sie eine Bestandsimmobilie geerbt oder vor Jahren erworben, greift beim Verkauf nach zehn Jahren keine Einkommensteuer. Bei einem Neubaukauf beginnt die Frist neu.
Wann keines von beiden die richtige Wahl ist
Auch der beste Objekttyp schützt nicht vor einer falschen Kaufentscheidung. Finger weg — unabhängig von Neu oder Alt — wenn:
- Der Kaufpreisfaktor über 30 liegt und keine außergewöhnliche Mietsteigerungsdynamik belegt ist. Auf dem Papier rechnet sich fast alles, wenn man die Miete hoch genug ansetzt.
- Der Mikrostandort strukturelle Schwäche zeigt: sinkende Einwohnerzahl, hohe Leerstandsquote, keine Infrastruktur. Weder Neubaustandard noch günstige Kaufpreise kompensieren eine rückläufige Mietnachfrage.
- Die Eigenkapitalquote unter 20 % liegt und der Zinsaufwand die laufenden Mieteinnahmen bereits im Normalbetrieb aufzehrt. Negative Cashflows lassen sich nur rechtfertigen, wenn erhebliche Steuervorteile und nachweisbares Wertsteigerungspotenzial gegenüberstehen — und beides sollte vor dem Kauf belegt, nicht erhofft sein.
- Sie ausschließlich auf Wertsteigerung spekulieren, ohne die laufenden Erträge zu kennen. Immobilien sind illiquide; wer zwischendurch verkaufen muss, hat kaum Verhandlungsspielraum.
Bevor Sie sich festlegen, lohnt sich ein nüchterner Kassensturz mit dem Investitionsrechner auf inno-immobilien.de — er rechnet Ihnen Kaufnebenkosten, Finanzierung und Rendite vor dem ersten Besichtigungstermin durch. Wer die Zahlen kennt, bevor er eine Emotion entwickelt, entscheidet besser.
