Brutto- vs. Nettomietrendite: Was der Kaufpreis wirklich hergibt
Viele Exposés für Anlageimmobilien werben mit der Bruttomietrendite – und diese Zahl sieht auf den ersten Blick attraktiv aus. Wer jedoch nur auf sie schaut, unterschätzt die laufenden Kosten erheblich und riskiert, eine Wohnung zu kaufen, die am Ende keinen positiven Cashflow erzeugt. Der Unterschied zwischen beiden Kennzahlen ist kein Rechendetail, sondern der Kern jeder seriösen Anlageentscheidung.
Bruttomietrendite: die erste Orientierung
Die Bruttomietrendite stellt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis – ohne Kaufnebenkosten, ohne Bewirtschaftungskosten:
- Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Beispiel: Eigentumswohnung in Leipzig, Kaufpreis 180.000 €, Kaltmiete 700 € pro Monat (8.400 € p. a.)
- Ergebnis: 8.400 ÷ 180.000 × 100 = 4,67 %
Das klingt solide. Doch diese Zahl lässt Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich), Notar, ggf. Makler sowie sämtliche laufenden Bewirtschaftungskosten vollständig außen vor. Sie taugt zur Vorauswahl – nicht zur Entscheidung.
Nettomietrendite: die ehrliche Zahl
Die Nettomietrendite bezieht alle realen Kostenpositionen ein. Der Nenner wächst um die Kaufnebenkosten, der Zähler schrumpft um Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis. Für dasselbe Beispiel:
- Kaufnebenkosten (ca. 10–12 %): rund 19.800 € → Gesamtinvestition ca. 199.800 €
- Instandhaltungsrücklage: ca. 1,00–1,50 € je m² pro Monat – bei 60 m² rund 900 € p. a.
- Hausverwaltung: ca. 25–35 € je Einheit pro Monat, also rund 360 € p. a.
- Mietausfallwagnis: pauschal 2–3 % der Jahreskaltmiete, rund 200 € p. a.
Bereinigter Jahresertrag: 8.400 € − 900 € − 360 € − 200 € = 6.940 €
Nettomietrendite: 6.940 ÷ 199.800 × 100 = 3,47 %
Aus 4,67 % Brutto werden 3,47 % Netto – ein Unterschied von 1,2 Prozentpunkten. Bei einem fremdfinanzierten Kauf kann genau diese Lücke darüber entscheiden, ob am Monatsende ein positiver Cashflow steht oder ob der Anleger dauerhaft zuzahlt. Als grobe Orientierung gilt: Liegt die Bruttomietrendite unter 4 %, ist eine positive Nettomietrendite nach allen Kosten kaum noch realistisch – es sei denn, Baujahr und Zustand machen außergewöhnlich niedrige Instandhaltungskosten plausibel.
Kaufpreisfaktor: dasselbe Bild von der anderen Seite
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttorendite und gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Käufer zahlt. Im Beispiel: 180.000 ÷ 8.400 = Faktor 21,4. In gefragten Großstadtlagen – etwa in München, Frankfurt oder Hamburg – liegen Faktoren heute häufig zwischen 25 und 35. Bei diesen Preisen lässt sich eine positive Nettomietrendite aus der laufenden Miete allein kaum noch herleiten; die Investitionslogik wechselt dann von Cashflow zu Wertsteigerung. Das ist kein Fehler, aber es muss eine bewusste Entscheidung sein – und keine, die aus einer zu optimistisch gerechneten Bruttorendite folgt.
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Laufende Kosten vollständig erfassen: Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis
Wer nur die Kaltmiete durch den Kaufpreis teilt, rechnet sich arm — oder genauer: reich, obwohl er es nicht ist. Die Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten, die zwischen der Miete auf dem Konto des Mieters und dem tatsächlichen Zufluss beim Eigentümer liegen. Drei Kostenblöcke sind dabei besonders häufig unterschätzt: Instandhaltung, Verwaltung und das Mietausfallwagnis. Wer sie vollständig erfasst, versteht erst, was eine Eigentumswohnung nach Kosten wirklich abwirft.
Instandhaltungsrücklage: Pflicht und Kalkulation
Bei einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt der Eigentümer monatlich in die gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage ein — dieser Betrag ist Teil des Hausgeldes und steht nicht für Ausschüttungen zur Verfügung. Typische Ansätze liegen je nach Baujahr und Zustand des Gebäudes zwischen 0,80 und 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung sind das 672 bis 1.260 Euro pro Jahr, die vom Cashflow abgehen, bevor eine einzige Reparatur auch nur ansteht.
Hinzu kommen sondereigentumsrelevante Instandhaltungskosten, die der Eigentümer allein trägt: Bodenbeläge, Innentüren, die Heizungsanlage innerhalb der Wohnung oder Sanitäranlagen. Als Daumenregel gilt: Wer langfristig plant, setzt zusätzlich rund 0,50 bis 0,80 Euro pro Quadratmeter und Monat für das Sondereigentum an. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien kann dieser Posten schnell die Rendite aufzehren, wenn er in der Kaufkalkulation fehlt.
Verwaltungskosten realistisch ansetzen
Wer die Immobilie nicht selbst verwaltet, zahlt für eine externe Mietverwaltung in der Regel zwischen 20 und 35 Euro netto pro Wohneinheit und Monat, abhängig vom Anbieter und dem Leistungsumfang. Bei einem Einzelobjekt ohne Erfahrung in der Mieterbetreuung ist die Eigenregie zwar denkbar, kostet aber Zeit und birgt Haftungsrisiken — und beides hat einen Wert. Die WEG-Verwaltungsgebühren für das Gemeinschaftseigentum sind im Hausgeld enthalten und müssen nicht separat kalkuliert werden, sofern das Hausgeld vollständig vom Cashflow abgezogen wird.
Mietausfallwagnis: kein Mietverhältnis läuft lückenlos
Mieterwechsel bedeuten Leerstand, und selbst eine solvente Mieterschaft kann zu Zahlungsverzug führen. Als branchenüblicher Ansatz gilt ein Mietausfallwagnis von 2 bis 5 Prozent der Jahreskaltmiete — je nach Lage, Mieterstruktur und persönlicher Risikobereitschaft. In Toplagen großer Städte wie München, Berlin oder Hamburg reicht die untere Spanne; bei Objekten in strukturschwächeren Regionen oder mit häufigem Mieterwechsel sollten es eher 4 bis 5 Prozent sein.
Konkretes Beispiel: Bei einer Jahreskaltmiete von 9.600 Euro (800 Euro monatlich) ergibt ein Mietausfallwagnis von 3 Prozent einen Abzug von 288 Euro pro Jahr. Wer diesen Posten weglässt, überschätzt seinen Cashflow systematisch — und wundert sich am Jahresende über fehlende Liquidität, obwohl die Wohnung vermietet war.
Hausgeld: der wichtigste Sammelposten vor dem Kauf prüfen
Das monatliche Hausgeld in einer WEG bündelt viele dieser Positionen: gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Treppenreinigung, Gartenpflege und WEG-Verwaltung. Typische Werte liegen zwischen 2,50 und 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Entscheidend ist der nicht umlagefähige Anteil — also der Teil, den der Eigentümer selbst trägt und nicht auf den Mieter umlegen kann. Dieser Anteil macht oft 40 bis 60 Prozent des Hausgeldbetrags aus und reduziert den Cashflow direkt.
Vor dem Kauf lohnt sich ein Blick in die letzten zwei Jahresabrechnungen der WEG sowie in die Höhe der gebildeten Instandhaltungsrücklage. Eine zu niedrig dotierte Rücklage kündigt in der Regel eine Sonderumlage an — ein fünfstelliger Betrag, der den Cashflow eines ganzen Jahres auffressen kann. Wer alle Kostenblöcke sauber erfasst hat, kann anschließend mit dem Mietrendite-Rechner von Inno Immobilien Brutto- und Nettomietrendite direkt vergleichen und sieht auf einen Blick, was die Wohnung nach Kosten wirklich einbringt.
AfA und Steuereffekte: Wie Abschreibung den Cashflow verbessert
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, zahlt auf die Mieteinnahmen Einkommensteuer — aber nicht auf den vollen Betrag. Das Finanzamt erkennt an, dass ein Gebäude mit der Zeit verschleißt, und erlaubt deshalb die Absetzung für Abnutzung (AfA): Einen jährlichen Betrag dürfen Vermieter als Werbungskosten abziehen, bevor der zu versteuernde Überschuss berechnet wird. Dieser Effekt verbessert den Netto-Cashflow spürbar — und wird von vielen Käufern unterschätzt.
Wie hoch ist die AfA?
Die Höhe hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:
- Baujahr bis 1924: 2,5 % des Gebäudewerts pro Jahr
- Baujahr 1925 bis 2022: 2,0 % pro Jahr (lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG)
- Fertigstellung ab 2023: 3,0 % pro Jahr — die erhöhte Rate gilt für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden
Entscheidend: Die AfA wird nicht auf den Kaufpreis berechnet, sondern ausschließlich auf den Gebäudeanteil. Das Grundstück selbst unterliegt keiner Abnutzung und bleibt außen vor. Deshalb ist die Kaufpreisaufteilung kein bürokratischer Formalismus, sondern eine handfeste Rechenaufgabe: Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto größer die jährliche Abschreibung.
Konkretes Rechenbeispiel
Nehmen wir eine Eigentumswohnung in Leipzig, Kaufpreis 200.000 €. Das Finanzamt akzeptiert einen Gebäudeanteil von 75 % — also 150.000 €. Das Baujahr ist 1998, AfA-Satz 2,0 %:
- Jährliche AfA: 150.000 € × 2,0 % = 3.000 €
- Monatlich: 250 €
Diese 3.000 € mindern den steuerpflichtigen Überschuss, obwohl kein Geld abfließt. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % spart der Anleger rund 1.050 € Steuern pro Jahr — oder umgerechnet knapp 88 € im Monat. Das ist barer Cashflow-Gewinn, der im Bruttorenditevergleich unsichtbar bleibt.
AfA und der steuerliche Gesamteffekt
In der Praxis können Vermieter im Verlustjahr — etwa wegen hoher Zinsen in der Anfangsphase — einen steuerlichen Verlust aus Vermietung und Verpachtung ausweisen. Dieser lässt sich mit anderen Einkunftsarten (z. B. Gehalt) verrechnen und senkt so die Steuerlast insgesamt. Das ist kein Steuertrick, sondern das gesetzlich vorgesehene Ergebnis der Einkunftsermittlung nach § 21 EStG.
Wichtig zu wissen: Die AfA wird über die gesamte Nutzungsdauer fortgeschrieben. Wer die Wohnung nach zehn Jahren verkauft, hat den Gebäudewert in der Steuerbilanz um 20 % reduziert — das erhöht im Verkaufsfall den buchhalterischen Gewinn und damit potenziell die Steuerlast. Innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren ist dieser Gewinn voll zu versteuern; danach entfällt die Steuer für Privatpersonen. Den genauen Steuereffekt beim Verkauf vor Ablauf der Frist können Sie mit dem Spekulationssteuer-Rechner durchspielen, bevor ein Verkauf konkret wird.
Was die AfA nicht leistet
Die Abschreibung verbessert den steuerlichen Cashflow — sie ersetzt aber keine solide Instandhaltungsrücklage. Ein Dach, das in zwanzig Jahren erneuert werden muss, kostet real Geld, egal wie es in der Steuererklärung steht. Wer die AfA-Ersparnis nicht zurücklegt, sondern konsumiert, trifft die Großreparatur unvorbereitet. Denken Sie die Abschreibung daher als Puffer für künftige Investitionen, nicht als dauerhaften Einkommensbonus.
Finanzierung und Hebelwirkung: Eigenkapital sinnvoll einsetzen
Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwirbt, muss den Kaufpreis nicht vollständig aus eigener Tasche zahlen. Genau das macht Immobilien für viele Anleger interessant: Mit einem überschaubaren Eigenkapitaleinsatz lässt sich ein deutlich größeres Vermögensobjekt kontrollieren. Dieser Hebel — in der Finanzierungssprache als „Leverage-Effekt" bezeichnet — kann die Eigenkapitalrendite erheblich steigern, setzt aber voraus, dass die Miete die Finanzierungskosten trägt.
Wie der Leverage-Effekt in der Praxis wirkt
Das Grundprinzip: Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto stärker hebelt man die Rendite — solange der Fremdkapitalzins unter der Objektrendite liegt. Ein konkretes Beispiel:
- Kaufpreis: 250.000 €, Jahreskaltmiete 10.000 € (Bruttorendite 4,0 %)
- Szenario A – Vollfinanzierung aus Eigenkapital: Eigenkapitalrendite ≈ 4,0 % (vor laufenden Kosten)
- Szenario B – 20 % Eigenkapital (50.000 €), 200.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins: Jahreszinskosten ca. 7.000 €, verbleibender Mietertrag auf das eingesetzte EK ca. 3.000 € → Eigenkapitalrendite ≈ 6,0 %
Der Hebel funktioniert, weil die Mietrendite (4,0 %) über dem Kreditzins (3,5 %) liegt. Dreht sich dieses Verhältnis um — etwa wenn Zinsen zur Anschlussfinanzierung steigen oder die Miete sinkt — arbeitet der Hebel in die andere Richtung und drückt die Rendite unter das Gesamtkapitalniveau. Leverage erhöht also Chancen und Risiken gleichermaßen.
Wie viel Eigenkapital verlangen Banken?
Bei Anlageimmobilien fordern Banken in der Regel mindestens 20–30 % Eigenkapital. Entscheidend: Die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovision — betragen je nach Bundesland typischerweise 10–15 % des Kaufpreises und fließen nicht in die Beleihung ein. Wer eine Wohnung in Hamburg oder München für 300.000 € kauft, muss also neben dem Bankanteil noch rund 30.000–45.000 € Nebenkosten liquide halten.
Als Faustregel gilt: Die Nettokaltmiete sollte die monatliche Kreditrate aus Zins und Tilgung möglichst vollständig decken. Ist das nicht der Fall, entsteht ein negativer Cashflow — monatliche Zuzahlungen aus dem privaten Einkommen sind nötig. Das ist nicht per se problematisch, wenn Steuervorteile eingerechnet werden, erhöht aber das persönliche Liquiditätsrisiko spürbar.
Tilgung: Nicht zu niedrig ansetzen
Im Zinsumfeld 2026 sind Annuitätendarlehen mit anfänglicher Tilgung von 2–3 % verbreitet. Eine Anfangstilgung von nur 1 % — früher bei Niedrigstzinsen populär — verlängert die Laufzeit auf 30–40 Jahre und hinterlässt bei der Anschlussfinanzierung ein erhebliches Zinsänderungsrisiko. Wer 15 Jahre Zinsbindung wählt und erst dann refinanziert, kennt den dann geltenden Satz nicht. Mindestens 2 % Anfangstilgung sind deshalb sinnvoll — sowohl für den Vermögensaufbau als auch als Puffer gegen höhere Anschlusszinsen.
Den genauen Zusammenhang zwischen Tilgungssatz, Zinsbindung, Laufzeit und monatlicher Rate berechnen Sie direkt mit dem Annuitätendarlehen-Rechner — so sehen Sie auf einen Blick, welches Finanzierungsszenario Ihren Cashflow am wenigsten belastet.
Zinsbindung und das Risiko der Anschlussfinanzierung
Anlageimmobilien werden oft 15–20 Jahre oder länger gehalten. Eine lange Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren schützt den kalkulierten Cashflow vor Zinsschocks, auch wenn sie zum Kaufzeitpunkt einen etwas höheren Nominalzins bedeutet. Wer heute eine Wohnung in Leipzig, Dortmund oder Nürnberg kauft, sollte im Finanzierungsplan ehrlich einplanen, dass der Anschlusszins in zehn Jahren unbekannt ist. Eine konservative Rechnung nimmt einen Puffer von 1–2 Prozentpunkten über dem heutigen Zinsniveau an — wenn der Cashflow dann immer noch positiv ist, ist die Anlage robust kalkuliert.
Standort und Kaufpreisfaktor: Wann ist die Wohnung noch fair bewertet?
Bevor Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen, lohnt sich ein nüchterner Blick auf das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Jahreskaltmiete – den sogenannten Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt). Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für das Objekt bezahlen, und ist damit der schnellste Indikator dafür, ob ein Angebot marktgerecht bepreist ist oder ob der Verkäufer Fantasiepreise aufruft.
Kaufpreisfaktor berechnen – so geht es
Die Formel ist denkbar einfach: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und erzielt sie 12.000 Euro Jahreskaltmiete (1.000 Euro monatlich), liegt der Faktor bei 25. Umgekehrt entspricht ein Faktor von 25 einer Bruttomietrendite von rund 4 Prozent – denn 1 ÷ 25 = 0,04.
Wichtig: Verwenden Sie für die Rechnung ausschließlich die erzielbare Marktmiete, nicht eine veraltete Bestandsmiete, die der aktuelle Mieter seit Jahren zahlt. Liegt die Ist-Miete deutlich unter der Marktmiete, schmälert das zunächst Ihren Cashflow – auch wenn der Faktor rechnerisch noch akzeptabel wirkt.
Orientierungswerte nach Lage und Marktumfeld 2026
Das aktuelle Zins- und Preisumfeld hat die Bewertungsmaßstäbe gegenüber dem Niedrigzinsjahrzehnt verschoben. Bei einem Finanzierungszins von deutlich über 3 Prozent trägt sich eine Wohnung mit einem Faktor von 30 oder mehr ohne substanzielles Eigenkapital kaum noch positiv. Als grobe Orientierung:
- Faktor unter 18: Klassische Investorenlage – häufig B- und C-Städte wie Chemnitz, Halle, Duisburg oder Bremerhaven. Höhere Bruttorendite, aber auch höheres Leerstandsrisiko und geringere Wertsteigerungserwartung.
- Faktor 18–25: Ausgewogenes Segment. Städte wie Leipzig, Dresden, Hannover oder Nürnberg liegen je nach Lage und Baujahr in diesem Bereich. Positiver Cashflow ist bei solider Finanzierung realistisch.
- Faktor 25–32: Angespannte Lagen – etwa Köln, Stuttgart oder Stadtrandlagen von Hamburg. Hier ist genaues Rechnen Pflicht; Puffer für Instandhaltung und Mietausfall drücken den Netto-Cashflow schnell ins Minus.
- Faktor über 32: A-Lagen wie München-Maxvorstadt, Hamburger Innenstadt oder Frankfurt-Westend. Der Kaufpreis ist primär durch Wertsteigerungserwartung gerechtfertigt, nicht durch laufenden Ertrag. Kapitalanleger, die auf positiven Cashflow angewiesen sind, sollten hier sehr genau kalkulieren.
Standortqualität jenseits des Faktors
Der Kaufpreisfaktor allein sagt noch nichts darüber aus, ob der Standort langfristig trägt. Entscheidend sind Bevölkerungsentwicklung, Leerstandsquote, Mietpreistrend und die wirtschaftliche Basis der Region. Eine Wohnung mit Faktor 14 in einer schrumpfenden Mittelstadt kann riskanter sein als eine mit Faktor 26 in einer wachsenden Hochschulstadt. Kombinieren Sie deshalb den Faktor immer mit einem Blick auf den lokalen Mietpreisindex und die Leerstandsquote der Mikrolage.
Für eine schnelle Einschätzung, ob der aufgerufene Kaufpreis realistisch ist, und um verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Kaufpreisen und Mietannahmen durchzuspielen, hilft der kostenlose Mietrendite-Rechner auf inno-immobilien.de – er zeigt Brutto- und Nettomietrendite auf einen Blick, bevor Sie einen Besichtigungstermin buchen.
Beispielrechnung Schritt für Schritt: Cashflow einer Eigentumswohnung
Abstrakte Begriffe wie Nettomietrendite oder Mietausfallwagnis werden erst greifbar, wenn man sie in eine konkrete Zahl verwandelt. Die folgende Musterrechnung zeigt, wie der Cashflow einer typischen Eigentumswohnung aussieht – vor und nach Steuern, mit Fremdkapital und auf einen Blick.
Die Ausgangssituation
Ausgangspunkt ist eine 68 qm große Eigentumswohnung, Baujahr 2004, in Nürnberg. Der Kaufpreis beträgt 225.000 €, die aktuelle Kaltmiete liegt bei 890 € pro Monat. Der Käufer setzt 65.000 € Eigenkapital ein und finanziert die restlichen 160.000 € per Annuitätendarlehen zu 3,9 % Zinsen und 2,0 % Tilgung. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) von rund 11 % sind bereits im eingesetzten Eigenkapital enthalten.
Schritt 1: Monatliche Mieteinnahmen
- Kaltmiete: 890 €
- Jährlich: 10.680 € – vor Abzug des Mietausfallwagnisses
Schritt 2: Laufende Bewirtschaftungskosten
- Nicht umlagefähige Betriebskosten (Gemeinschaftsstrom, Hausmeister u. a.): –95 €/Monat
- Instandhaltungsrücklage (1,00 €/qm/Monat): –68 €/Monat
- Mietausfallwagnis (3 % × 10.680 € ÷ 12): –27 €/Monat
- Hausverwaltung: –35 €/Monat
- Summe Bewirtschaftungskosten: –225 €/Monat
Schritt 3: Finanzierungskosten
Bei 160.000 € Darlehen, 3,9 % Zinsen und 2,0 % Tilgung ergibt sich eine monatliche Annuität von rund 786 €. Davon entfallen im ersten Jahr ca. 520 € auf Zinsen und 266 € auf Tilgung. Nur der Zinsanteil ist steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar – die Tilgung ist echter Vermögensaufbau, kein Kostenfaktor im betriebswirtschaftlichen Sinne.
Schritt 4: Cashflow vor Steuer im Überblick
- Kaltmiete (Einnahmen): +890 €
- Bewirtschaftungskosten: –225 €
- Darlehensrate: –786 €
- Cashflow vor Steuer: –121 €/Monat
Ein negativer Cashflow klingt zunächst abschreckend – ist bei fremdfinanzierten Anlageimmobilien aber häufig die Realität. Entscheidend ist, was dahinter steckt: In den 786 € Rate stecken 266 € Tilgung, also monatlicher Vermögensaufbau auf eigene Rechnung. Der reine Liquiditätsabfluss für Zinsen und Bewirtschaftung liegt bei 745 €, denen 890 € Einnahmen gegenüberstehen – unter dem Strich ein kleines operatives Plus von 145 €, bevor die Tilgung abfließt.
Schritt 5: Gesamtbild über zehn Jahre
Wer nur den monatlichen Cashflow betrachtet, sieht nur einen Ausschnitt. Über zehn Jahre baut die Tilgung den Darlehensstand von 160.000 € auf rund 129.000 € ab – knapp 31.000 € Eigenkapitalzuwachs allein durch die Rückzahlung, ohne Wertsteigerung einzurechnen. Hinzu kommt der steuerliche Effekt aus AfA und Werbungskosten, der den monatlichen Eigenbeitrag spürbar senken kann. Wer diese Stellschrauben für das eigene Zielobjekt durchrechnen möchte, findet beim Mietrendite-Rechner und beim Investitionsrechner zwei kostenlose Tools, die alle Positionen auf einen Blick abbilden.
Das Fazit der Musterrechnung: Nicht der Kaufpreis allein entscheidet, sondern das Zusammenspiel aus Mieteinnahmen, Finanzierungsstruktur und laufenden Kosten. Wer diese drei Blöcke sauber voneinander trennt, erkennt sofort, wo der eigentliche Hebel liegt – und welche Anpassung den größten Unterschied macht.
