Was ist eine Denkmalimmobilie? Grundlagen und steuerlicher Rahmen
Eine Denkmalimmobilie ist ein Gebäude, das von der zuständigen Denkmalbehörde offiziell als Kulturdenkmal anerkannt wurde. Die rechtliche Grundlage bilden die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer – ein bundeseinheitliches Denkmalschutzrecht gibt es nicht. Ob ein Objekt in Hamburg, München oder Leipzig unter Denkmalschutz fällt, entscheidet allein die jeweilige Landesdenkmalschutzbehörde nach den Kriterien ihres Bundeslandes. Das macht Denkmalimmobilien zu einer Anlageklasse, bei der das Steuerrecht und das öffentliche Baurecht eng verzahnt sind – und bei der Fehler vor dem Kauf teuer werden.
Was qualifiziert ein Gebäude als Denkmal?
Typische Kriterien, nach denen Behörden den Denkmalstatus vergeben, sind:
- Historischer Wert: Das Gebäude ist Zeugnis vergangener Bauepochen – etwa Gründerzeit, Jugendstil oder Bauhausstil der 1920er-Jahre.
- Städtebauliche Bedeutung: Es prägt das Stadtbild einer Gemeinde erkennbar mit und ist Teil eines historischen Ensembles.
- Kunsthistorischer oder wissenschaftlicher Wert: Seltene Bautechniken, Stuckfassaden oder originale Innenausstattungen sind noch vorhanden.
- Seltenheitswert: Kaum vergleichbare Objekte dieser Art sind noch erhalten.
Typische Beispiele sind ein Gründerzeitmietshaus aus dem Jahr 1901 in Leipzig-Gohlis, eine Jugendstilvilla in München-Schwabing, ein historisches Kaufmannshaus in der Lübecker Altstadt oder eine ehemalige Fabriketage im Berliner Prenzlauer Berg. All das sind Objekte, bei denen der Denkmalstatus nicht nur Auflagen mitbringt, sondern auch erhebliche Steuervorteile eröffnet.
Der steuerliche Rahmen: §§ 7i und 10f EStG
Der steuerliche Sonderstatus einer Denkmalimmobilie beruht auf zwei Normen des Einkommensteuergesetzes:
- § 7i EStG gilt für Kapitalanleger, die das Objekt vermieten. Er erlaubt eine erhöhte Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den behördlich anerkannten Sanierungsanteil der Herstellungskosten – weit über die reguläre lineare Gebäude-AfA hinaus.
- § 10f EStG gilt für Selbstnutzer, die in der Denkmalimmobilie selbst wohnen. Die Abzugsmöglichkeiten sind hier geringer und auf den Sonderausgabenabzug begrenzt.
Für Kapitalanleger ist § 7i EStG der entscheidende Hebel. Zwingende Voraussetzung: Die Sanierungsmaßnahmen müssen vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt und schriftlich genehmigt worden sein. Nachträgliche Genehmigungen erkennt das Finanzamt in der Regel nicht an. Wer ein Objekt kauft, ohne dass die behördliche Abstimmung zur Sanierung bereits dokumentiert ist, riskiert den vollständigen Verlust der erhöhten Abschreibung – und damit das Hauptargument für diese Investition.
Die Denkmalschutzbescheinigung – ohne sie läuft nichts
Steuerlich entscheidend ist die sogenannte Denkmalschutzbescheinigung, die die zuständige Landesbehörde ausstellt. Ohne dieses Dokument – und ohne lückenlose Sanierungsnachweise – erkennt das Finanzamt die erhöhte AfA nicht an. Käufer sollten daher bereits vor dem Notartermin prüfen, ob die Bescheinigungsfähigkeit des Objekts gesichert ist und ob der Verkäufer oder Projektierer alle behördlichen Abstimmungen schriftlich belegen kann. Fehlt dieser Nachweis, hilft auch der günstige Kaufpreis nicht weiter.
Abgrenzung: Denkmalimmobilie vs. Sanierungsgebiet
Nicht verwechseln: Neben § 7i EStG gibt es auch § 7h EStG für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Die erzielbaren Abschreibungssätze sind in beiden Fällen gleich, die Voraussetzungen aber unterschiedlich: Im Sanierungsgebiet reicht eine Bescheinigung der Gemeinde; beim echten Denkmal ist zwingend die Zustimmung der Denkmalbehörde erforderlich. Beide Varianten können kombiniert auftreten – ein denkmalgeschütztes Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kann unter Umständen beide Normen nutzen. Ob das im Einzelfall möglich und vorteilhaft ist, klärt ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater anhand des konkreten Objekts und des aktuellen Sanierungsplans.
Denkmal-AfA: Wie hoch ist die Abschreibung – und für wen lohnt sie sich?
Die steuerliche Grundlage für die erhöhte Abschreibung bei Denkmalimmobilien ist § 7i EStG – und der macht einen entscheidenden Unterschied zur normalen Gebäude-AfA. Wer ein Baudenkmal kauft und saniert, kann die anerkannten Sanierungskosten deutlich schneller abschreiben als bei einem Neubau oder einer gewöhnlichen Bestandsimmobilie. Entscheidend: Die erhöhte AfA berechnet sich nicht auf den Gesamtkaufpreis, sondern ausschließlich auf den behördlich anerkannten Sanierungskostenanteil.
Die konkreten Abschreibungssätze nach § 7i EStG
Für vermietete Denkmalimmobilien sieht das Gesetz eine zwölfstufige Staffelung vor:
- 9 % pro Jahr in den ersten 8 Jahren – das entspricht 72 % der anerkannten Sanierungskosten
- 7 % pro Jahr in den darauffolgenden 4 Jahren – weitere 28 % der Sanierungskosten
Nach zwölf Jahren sind damit 100 % der anerkannten Sanierungskosten vollständig abgeschrieben. Hinzu kommt die übliche lineare Gebäude-AfA auf den Altbauanteil: 2 % jährlich bei nach 1924 erbauten Gebäuden, 2,5 % bei älteren Bauten – jeweils auf den Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, nicht auf Grund und Boden.
Für Eigennutzer: § 10f EStG als Sonderausgabe
Wer die Denkmalimmobilie selbst bewohnt statt sie zu vermieten, profitiert von § 10f EStG: Hier lassen sich 9 % der Sanierungskosten jährlich über 10 Jahre als Sonderausgaben geltend machen – insgesamt also 90 %. Der Abzug ist damit etwas geringer als beim Vermieten, bleibt aber ein erheblicher Vorteil gegenüber einem normalen Eigenheim ohne Denkmalstatus.
Wer profitiert am meisten – und warum der Steuersatz alles entscheidet
Die Denkmal-AfA ist ein Steuerstundungsmodell, kein direktes Geschenk. Der tatsächliche Euro-Vorteil hängt unmittelbar vom persönlichen Grenzsteuersatz ab. Ein konkretes Zahlenbeispiel:
- Kaufpreis gesamt: 400.000 € (davon 250.000 € anerkannte Sanierungskosten, 150.000 € Altbauanteil und Grundstück)
- Jährliche AfA in Phase 1: 9 % × 250.000 € = 22.500 € steuerlich absetzbar
- Grenzsteuersatz 42 % (Spitzensteuersatz): Steuerersparnis ~9.450 € pro Jahr
- Grenzsteuersatz 30 %: Steuerersparnis ~6.750 € pro Jahr
- Grenzsteuersatz 25 %: Steuerersparnis ~5.625 € pro Jahr
Für Kapitalanleger mit hohem zu versteuerndem Einkommen – etwa Ärzte, Rechtsanwälte oder Unternehmer, die regelmäßig in den Spitzensteuersatz rutschen – rechnet sich die Denkmal-AfA erheblich stärker als für Käufer mit mittlerem Einkommen. Je niedriger der Grenzsteuersatz, desto kleiner der jährliche Euro-Effekt. Gleichzeitig steigt durch die hohen Abschreibungen das zu versteuernde Einkommen in den Jahren nach Ablauf der Denkmal-AfA wieder an – ein Effekt, den die langfristige Finanzierungsplanung einpreisen sollte.
Kaufpreisaufteilung: der stille Hebel der Denkmal-AfA
Weil die erhöhte AfA ausschließlich auf die Sanierungskosten entfällt, ist die korrekte Kaufpreisaufteilung ein zentraler Faktor. Je größer der behördlich anerkannte Sanierungskostenanteil im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis, desto höher die absetzbare Summe. Das Finanzamt prüft diese Aufteilung kritisch – und weicht bei unrealistischen Verhältnissen von der vertraglichen Vereinbarung ab. Eine belastbare, sachverständig begründete Aufteilung sollte deshalb vor dem Kaufabschluss gemeinsam mit einem Steuerberater und anhand des genehmigten Sanierungskonzepts erarbeitet werden.
Wichtig: Die erhöhte AfA nach § 7i EStG setzt zwingend voraus, dass die Sanierungsmaßnahmen vor Baubeginn von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigt wurden und ein entsprechender Bescheid vorliegt. Eine nachträgliche Anerkennung bereits begonnener oder abgeschlossener Maßnahmen ist nicht möglich. Wer den Kaufvertrag unterzeichnet, bevor die Behörde den Sanierungsplan abgesegnet hat, riskiert den gesamten steuerlichen Vorteil – das ist einer der häufigsten und teuersten Fehler bei Denkmalimmobilien-Investments.
Rendite und Cashflow nach Kaufnebenkosten, Finanzierung und Steuer
Eine Denkmalimmobilie klingt auf dem Papier verlockend: erhöhte Abschreibungen, steuerliche Entlastung, oft überdurchschnittliche Mietpreise in gefragten Lagen. Wer die Rentabilität aber sauber durchrechnen will, muss drei Kostenpositionen vor die Rendite stellen — Kaufnebenkosten, Finanzierungsaufwand und laufende Steuerwirkung.
Kaufnebenkosten: Warum der Kaufpreis nicht der Investitionspreis ist
Bei Denkmalimmobilien ist der Kaufpreis häufig bereits um den steuerlichen Vorteil erhöht. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die — je nach Bundesland und Maklerbeteiligung — typischerweise zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich hoch), Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision.
Rechenbeispiel: Eine sanierte Altbauwohnung kostet 320.000 €. Bei angenommenen 12 % Kaufnebenkosten entstehen Gesamtkosten von rund 358.400 €. Die Kaltmiete beträgt 1.300 € monatlich, also 15.600 € im Jahr. Die Bruttomietrendite auf den Gesamtinvestitionspreis liegt damit bei ca. 4,4 % — nicht bei den 4,9 %, die eine Rechnung auf den Kaufpreis allein ergäbe. Dieser Unterschied entscheidet, ob die Anlage nach Kosten noch rechnet. Den Kaufnebenkosten-Rechner nutzen Sie, um Ihren konkreten Fall bundeslandgenau durchzurechnen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Finanzierung: Wie Zinsen und Tilgung den Cashflow formen
Im Finanzierungsumfeld 2026 bewegen sich Zinsen für Immobiliendarlehen auf einem Niveau, das die Cashflow-Rechnung erheblich beeinflusst. Bei einem Darlehen von 256.000 € (80 % des Kaufpreises) und einem Zinssatz von 4,0 % p.a. bei 1 % anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Monatsrate von rund 1.067 €. Dem stehen 1.300 € Kaltmiete gegenüber — vor allen nicht umlagefähigen Kosten.
Aus der Kaltmiete gehen typischerweise noch ab:
- Mietausfallwagnis: pauschaler Abzug von 3–5 % der Jahresnettomiete für Leerstand und Zahlungsausfälle
- Instandhaltungsrücklage: bei Denkmalimmobilien oft höher als üblich, da Denkmalpflege-Auflagen spezialisierte Handwerksbetriebe vorschreiben — realistisch 12–20 €/m²/Jahr
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung und WEG-Umlagen
Vor Steuer kann der monatliche Cashflow damit leicht negativ werden. Das ist bei Denkmalinvestments oft einkalkuliert — und genau hier setzt der steuerliche Effekt an.
Steuerlicher Cashflow: Wenn das Finanzamt mitfinanziert
Angenommen, ein Käufer mit einem Grenzsteuersatz von 42 % erwirbt die Wohnung und kann 85 % der Sanierungskosten von 150.000 € über acht Jahre abschreiben. Das ergibt jährlich rund 15.937 € Denkmal-AfA auf die Sanierung, zuzüglich der regulären Gebäude-AfA. Der jährliche Steuervorteil allein aus der Denkmal-AfA beläuft sich auf rund 6.694 € — also etwa 558 € weniger Steuerlast pro Monat. Aus einem negativen Vor-Steuer-Cashflow von beispielsweise −200 €/Monat wird damit rechnerisch ein positiver Nach-Steuer-Cashflow von rund +358 €.
Dieser Effekt ist real — aber er hängt an zwei Bedingungen: einem ausreichend hohen persönlichen Steuersatz (unterhalb von etwa 33 % schrumpft der Vorteil spürbar) und einer tatsächlich von der Denkmalbehörde anerkannten Sanierung. Wer den steuerlichen Vorteil bereits kaufpreiserhöhend eingepreist vorfindet, zahlt ihn im Grunde selbst.
Nettomietrendite: Die ehrliche Kennzahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle laufenden Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Sie liegt bei Denkmalimmobilien häufig 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite — und das noch vor Finanzierungskosten. Eine ausgewiesene Bruttomietrendite von 4,5 % reduziert sich nach Abzug von Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis oft auf 3,0 bis 3,5 % Nettomietrendite. Ob das ausreicht, hängt vom persönlichen Steuereffekt, der Finanzierungsstrategie und vor allem vom tatsächlichen Einkaufspreis ab.
Mit dem Mietrendite-Rechner ermitteln Sie die Nettomietrendite transparent nach Verwaltungskosten und Rücklagen. Der Investitionsrechner erlaubt darüber hinaus eine vollständige Simulation über die geplante Haltedauer — inklusive Wertsteigerungsannahmen, die Sie dabei bewusst konservativ ansetzen sollten.
Risiken und Fallstricke beim Denkmalschutz-Investment
So attraktiv die Steuervergünstigungen auf dem Papier klingen – wer eine Denkmalimmobilie kauft, trägt Risiken, die bei einem konventionellen Neubau oder einer sanierten Bestandswohnung so nicht auftreten. Wer diese Fallstricke kennt, kann sie einpreisen oder gezielt vermeiden.
Sanierungskosten: Schätzungen sind oft zu niedrig
Das größte finanzielle Risiko liegt in der Kostenentwicklung während der Sanierung. Bei Denkmalimmobilien sind Eingriffe in die Bausubstanz genehmigungspflichtig, und die Denkmalschutzbehörde kann Materialvorgaben, Handwerksmethoden oder Detaillösungen vorschreiben, die erheblich teurer sind als marktübliche Lösungen. Historische Fenster müssen originalgetreu restauriert statt einfach ausgetauscht werden; Fassadenputz muss in traditioneller Zusammensetzung aufgebracht werden; Innenräume dürfen unter Umständen nicht so aufgeteilt werden, wie es aus Vermietungssicht sinnvoll wäre.
Ein konkretes Beispiel: Ein Gründerzeithaus in Leipzig wird mit 2.800 Euro je Quadratmeter Sanierungskosten kalkuliert. Nach Abstimmung mit dem Amt und Aufdecken von Feuchtigkeitsschäden hinter historischen Holzvertäfelungen liegen die tatsächlichen Kosten bei 3.900 Euro je Quadratmeter. Nur wer einen Puffer von mindestens 20 bis 30 Prozent einrechnet und die Behörde bereits vor dem Kauf konsultiert hat, verhindert, dass die Gesamtrechnung nicht aufgeht.
Steuerliche Anerkennungsrisiken
Nicht jede Maßnahme, die ein Handwerker an einem Denkmal ausführt, ist automatisch nach § 7i EStG absetzbar. Die Denkmalschutzbehörde muss die Sanierungsmaßnahmen vorab als förderungswürdig bescheinigen – diese Bescheinigung ist kein Automatismus. Wer erst saniert und danach fragt, riskiert, dass Teile der Kosten steuerlich nicht anerkannt werden. Zusätzlich greift die erhöhte AfA ausschließlich für den Sanierungsanteil, nicht für den Kaufpreis des Grundstücks oder einen nicht denkmalkonform erneuerten Altgebäudeanteil. Eine fehlerhafte Kaufpreisaufteilung – zum Beispiel zu viel Kaufpreis dem Altbestand statt den Sanierungskosten zugerechnet – kann den steuerlichen Vorteil erheblich schmälern. Der Kaufpreisaufteilungs-Rechner hilft, diesen Wert früh im Prüfprozess realistisch einzuschätzen.
Eingeschränkte Modernisierungsfreiheit im laufenden Betrieb
Auch nach der Ersterwerber-Sanierung bleibt die Denkmalschutzbehörde dauerhafter Gesprächspartner. Fenster ersetzen, Fassade dämmen, Balkone anbauen oder die Heizungsanlage auf Wärmepumpe umstellen – all das erfordert denkmalbehördliche Genehmigung und ist teils nur eingeschränkt möglich. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht zwar Ausnahmen für Denkmäler vor, aber eine vollständige Dämmung auf aktuellem energetischen Standard lässt sich bei vielen Objekten bauphysikalisch oder aus Denkmalschutzauflagen heraus nicht realisieren. Höhere Betriebskosten und schwächere Energieverbrauchswerte können die Vermietbarkeit langfristig belasten – besonders wenn Mieter zunehmend auf die Warmmiete achten.
Marktliquidität beim Wiederverkauf
Denkmalimmobilien sind eine Nische. Die potenzielle Käuferschicht ist kleiner als bei konventionellen Eigentumswohnungen, weil das steuerliche Argument vor allem für Besserverdienende mit hoher Steuerlast greift. Wer das Objekt nach Ablauf der Spekulationsfrist wieder veräußern möchte, trifft auf einen Markt, in dem die AfA-Vorteile für einen Zweitkäufer deutlich geringer ausfallen als beim Ersterwerber – das drückt auf den erzielbaren Preis. In B- und C-Lagen kann dieser Effekt einen erheblichen Teil des Steuervorteils aufzehren.
Grundrissprobleme und eingeschränkte Vermietbarkeit
Gründerzeitliche Grundrisse sind für Wohngewohnheiten des späten 19. Jahrhunderts entworfen: Durchgangszimmer, dunkle Küchen, fehlende Bäder nach heutigem Ausstattungsstandard. Wenn der Denkmalschutz eine Grundrissumgestaltung verhindert oder erheblich verteuert, bleibt eine Wohnung, die sich schlechter vermieten lässt als vergleichbare Neubauten im selben Umfeld. Folgende Punkte sollten Investoren deshalb realistisch bewerten:
- Zielgruppe vor dem Kauf definieren: Welche Mieter kommen für diese Größe, Aufteilung und Lage tatsächlich infrage?
- Leerstandsquote nicht schönrechnen: Gerade bei Mieterwechsel oder in Lagen mit starkem Neubauangebot kann anhaltender Leerstand die Renditerechnung kippen.
- Mietausfallwagnis realistisch ansetzen: Denkmalwohnungen erzielen zwar teils Premiummieten – aber nur in nachgefragten Lagen, nicht flächendeckend.
- Instandhaltungsrücklage großzügig kalkulieren: Historische Bausubstanz erfordert dauerhaft höhere Rücklagen als ein Neubau; ein zu knapp bemessener Puffer führt zu Liquiditätsproblemen, wenn die nächste Denkmalmaßnahme fällig wird.
Die Risiken beim Denkmalschutz-Investment sind beherrschbar – aber nur, wenn man sie vor dem Kauf kennt, quantifiziert und in den Kaufpreis einpreist. Wer ausschließlich auf den Steuervorteil schaut und Sanierungskosten, Auflagen und Marktliquidität ausblendet, bezahlt diesen Denkfehler meist am Ende der Haltedauer.
Checkliste: Worauf Käufer vor dem Kauf achten müssen
Eine Denkmalimmobilie ist kein gewöhnlicher Kauf – die steuerlichen Vorteile setzen eine korrekte Dokumentation, eine anerkannte Sanierung und eine tragfähige Finanzierung voraus. Wer diese Punkte vor dem Notartermin nicht geprüft hat, riskiert, die erhöhte AfA ganz oder teilweise zu verlieren.
1. Denkmalschutzbescheinigung und Behördenkontakt
Ohne eine von der zuständigen Denkmalbehörde ausgestellte Bescheinigung gibt es keine Denkmal-AfA – so einfach ist es. Holen Sie sich vor dem Kauf schriftlich bestätigen, dass das Objekt im Denkmalverzeichnis des Bundeslandes eingetragen ist und dass die geplante Sanierungsmaßnahme grundsätzlich förderfähig ist. In manchen Bundesländern dauert die Bearbeitung solcher Anträge mehrere Monate; eine Verzögerung kann bedeuten, dass die Steuervorteile nicht oder nur teilweise anerkannt werden.
2. Sanierungskonzept und Kostenplanung
Lassen Sie sich das vollständige Sanierungskonzept des Bauträgers vorlegen und prüfen Sie es mit einem unabhängigen Sachverständigen. Achten Sie dabei auf:
- Aufteilung Kaufpreis vs. Sanierungskosten: Nur der Sanierungsanteil ist AfA-fähig. Ein Kaufpreisaufteilungsvertrag, der unrealistisch hohe Sanierungskosten ausweist, ist ein Warnsignal – das Finanzamt prüft das kritisch. Der Kaufpreisaufteilungs-Rechner hilft, realistische Verhältnisse einzuordnen.
- Leistungsverzeichnis und Baugenehmigung: Jede steuerlich absetzbare Maßnahme muss klar definiert und von der Denkmalbehörde genehmigt sein, bevor die Arbeiten beginnen.
- Puffer für Mehrkosten: Altbauten verbergen regelmäßig Überraschungen – verrottete Dachbalken, Schadstoffe (z. B. Asbest in Böden oder Leitungen) oder durchfeuchtetes Mauerwerk. Ein Puffer von 10–15 % auf die geplanten Sanierungskosten ist keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Pflicht.
3. Steuerliche Anerkennungsvoraussetzungen vorab klären
Sprechen Sie vor dem Kauf mit einem Steuerberater, der Erfahrung mit Denkmalimmobilien hat. Klären Sie insbesondere:
- Wird das Objekt vermietet oder selbst genutzt? Nur vermietete Denkmalimmobilien erlauben die volle erhöhte AfA nach § 7i EStG.
- Ist die Gesellschaftsstruktur des Bauträgers so aufgesetzt, dass die behördliche Bescheinigung tatsächlich an Sie als Käufer übergeht?
- Hat das zuständige Finanzamt in der Vergangenheit vergleichbare Objekte desselben Bauträgers steuerlich anerkannt?
4. Standort und Vermietbarkeit realistisch einschätzen
Die Steuervergünstigung ist wertlos, wenn das Objekt leersteht. Prüfen Sie den lokalen Mietmarkt: Wie hoch ist die Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen in dieser konkreten Lage? Für innerstädtische Lagen in Leipzig, Erfurt oder Halle (Saale), wo historische Gründerzeitbestände in gefragten Quartieren revitalisiert werden, liegen ganz andere Vermietungsaussichten vor als für ein Einzelobjekt in einer strukturschwachen Kleinstadt. Nutzen Sie den Mietrendite-Rechner, um Brutto- und Nettomietrendite realistisch zu berechnen – und zwar mit den gesamten Anschaffungskosten inklusive Sanierung im Nenner, nicht nur dem Kaufpreis.
5. Finanzierbarkeit und Anschlussfinanzierung durchrechnen
Denkmalimmobilien werden häufig mit einem Finanzierungsanteil von 80–100 % des Gesamtinvestments angeboten. Rechnen Sie durch, ob der monatliche Cashflow nach Zins, Tilgung, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage auch dann positiv bleibt, wenn die Sanierung teurer wird oder ein Mieterwechsel zwei Monate Leerstand bringt. Ein Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung in fünf oder zehn Jahren kann ein heute positives Modell dauerhaft ins Minus drehen.
Eine vollständige Kaufprüfung (Due Diligence) umfasst Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, bestehende Mietverhältnisse sowie – falls es sich um eine Wohnung in einem Denkmal-Mehrfamilienhaus handelt – die WEG-Protokolle und Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre. Was darin steht, entscheidet mit über die Kalkulation: anstehende Sonderumlagen, strittige Gemeinschaftssanierungen oder ungelöste WEG-Konflikte können ein rechnerisch attraktives Objekt zu einem dauerhaften Zuschussgeschäft machen, bevor die Steuervorteile überhaupt spürbar werden.
